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时间：2023-04-05 浏览：57 分类：网络

：金港股实录︱禹洲集团：2019年超额完结出售方针2020年出售额剑指千亿

2020年1月9日，在国内抢先的港美股资讯途径智通财经主办的“第四届金港股年度颁奖盛典”上，禹洲集团(01628)企业融资及出资者联系总监杨铎就公司开展现状、战略与现场出资者做了零距离面对面交流。

以下是智通财经APP收拾的禹洲集团路演实录：

超额完结2019年度出售方针

1994年,禹洲集团在厦门建立。2009年，禹洲地产(01628)在香港联交所成功上市，股票代码为01628HK。2017年,禹洲地产(01628)全面发动“区域深耕,全国抢先”的战略方针,向千亿房企的方针跨进。

现在，即到2019年末，禹洲地产(01628)完结累计出售金额为人民币751.15亿元，超额完结2019年头拟定的人民币670亿元的方针，方针完结率到达112%。。

就2019年中期成绩而言，禹洲地产(01628)有6大优势。

榜首，合约出售快速添加，全年货源充足。2019年中期，累计出售金额达人民币285亿元，同比添加32.5%，完结全年方针人民币670亿元的43%。2019年，全年完结累计出售金额为人民币751.15亿元，完结全年出售方针的112.11%。

2020年，禹洲地产(01628)的供货约人民币1,800亿元，估计全年合约出售额能够到达人民币1,000亿元，同比增速为33%，而33%的增速应该高于同业。

第二，稳健前行，股东利益最大化。2019年中期，禹洲地产(01628)的归母净赢利率为14%，归母中心赢利率为12%。2019年全年，估计禹洲地产(01628)的归母中心赢利率保持在12%左右有很大约率。

派息方面，2019年中期，禹洲地产(01628)中期派息为12港仙，加上上市十周年特别股息3港仙，算计派息同比+62.1%，派息率为46.81%。在港股和A股的房地产(512200)企业中，这样的派息率，禹洲地产(01628)能够排在前十。若除掉上市十周年特别股息的影响，2015年以来，禹洲地产(01628)的派息率都保持在36%。能够阐明，禹洲地产(01628)是一家十分乐意跟股东进行同享运营成功企业。

禹洲地产(01628)的办理层曾在中期成绩陈述适指出，期望公司在未来3-5年进入地产职业的盈余前20强。现在，依照合约出售规划核算，禹洲地产(01628)2019年在我国房地产(512200)数据榜单排名第47或48名。按归母净赢利核算，禹洲地产(01628)2018年在职业排第26名，归于职业前30强企业。这就意味着，禹洲地产(01628)未来3-5年的中心赢利的添加率估计保持在20%左右。

第三，土地储藏优质且富余。实际上，禹洲地产(01628)之所以能够给出这种相对高的盈余指引，便是因为企业具有优质且富余的土地储藏。

到2019年中期，禹洲地产(01628)的土储储藏约1,918万平方米，对应的货值人民币约3,400亿元。到2019年末，禹洲地产(01628)未经审计的土储储藏货值挨近人民币3,500亿元。依照2020年估计全年合约出售额约人民币1,000亿元核算，禹洲地产(01628)的土地储藏能够保持未来三年的合约出售。依照现在的职业状况，因为资金本钱十分贵重，三年左右的土地储藏，对禹洲地产(01628)而言比较适宜。

一起，2019年中期，按货值核算，禹洲地产(01628)大约有80.1%的土地储藏坐落一、二线城市。2019年全年，禹洲地产(01628)拿地的货值的80%也在一、二线城市。所以，禹洲地产(01628)在开展方面，一向以一二线为主。

第四，掌握拿地时机，择机弥补土储。2019年中期，禹洲地产(01628)在9个城市新增14块地，总建面212万平方米，货值人民币503亿元。其间，新进入2座城市，其他12块地都在现有的一、二线城市深耕。

14块地，9块是在2019年一季度拿的。从拿地状况，能够看出2019年土地商场的顶峰和低谷。2019年全年，禹洲地产(01628)拿了35块土地，2/3会集一季度和四季度，这是房地产(512200)职业拿地的低谷。因为拿地时刻点掌握比较好，大部分土地是零溢价，或者是在30%以内，用拿地价和现有周边价格比较，估计禹洲地产(01628)2019年拿地所发生的合约出售毛利率也有30%。

第五，商业地产开端发力，供给可继续安稳现金流。现在是商业地产分拆上市的风口，禹洲地产(01628)现在约30个处于不同阶段的商业地产项目，估计估值超越人民币120亿元。

2019年中期，商业地产的租金收入达人民币1.47亿元，同比添加了44.4%。未来3-5年，期望商业地产的年化添加率为35%，增速高于地产板块，因为商业地产比地产要抗周期。

第六，多元化融资，实力赢得追捧。2020年1月7日，禹洲地产(01628)发行了一份于2026年到期的本金为6.45亿美元、利率为7.375%的优先收据。一起，禹洲地产(01628)在2019年成为工商银行(01398)总行级客户。

寻求规划与效益均衡开展，高派息轻视值

合约出售快速添加，再创新高。2019年中期，合约出售金额达人民币285亿元，同比添加32.5%，完结全年方针人民币670亿元的43%。2019年首十一个月，合约出售金额达人民币672.25亿元,同比上升33.20%,提前完结全年方针。

2019年，全年完结累计出售金额为人民币751.15亿元，完结全年出售方针的112.11%。2020年，估计禹洲地产(01628)合约出售额能够到达人民币1,000亿元，同比增速为33%。

合约出售额区域奉献多元化。禹洲地产(01628)尽管起源于厦门，但逐渐向外拓宽，现在以长三角为主战场。2019年上半年，合约出售金额核算，长三角合约出售额献挨近2/3，优势显着。

海峡西岸经济区，简称"海西"，是指台湾海峡西岸，以福建为主体包含周边区域，也是禹洲地产(01628)的首要战场之一，2019年中期合约出售额献约15.2%。

除此之外，禹洲地产(01628)也会活跃拓宽粤港澳大湾区、西南区域和环渤海区域，如郑州、武汉、石家庄、重庆、成都。

以2019年上半年的合约出售金额核算，禹洲地产(01628)在多个城市位列前茅，其间姑苏排名6、合肥排名第7、扬州排名第9。

寻求规划与效益均衡开展。在归母中心赢利方面，2016年禹洲地产(01628)归母中心赢利为人民币20.47亿元，2017年禹洲地产(01628)归母中心赢利为人民币29.24亿元，2018年禹洲地产(01628)归母中心赢利为人民币34.19亿元。

在赢利稳步添加的一起，禹洲地产(01628)也继续报答股东。禹洲地产(01628)一向致力于将杰出成绩带来的开展成果与广阔股东及出资者同享,上市10年来,每股已累计派息2.62港元,相当于IPO价格2.7港元的97%,为股东供给继续丰盛的报答。

所以从上市到现在一向持有禹洲地产(01628)股票，通过现金分红的方式现已把本金拿回来了，现在持有的股票就等所以白送的，并且里边还不考虑曾经有两次“十送二”的红股。

假如考虑上两次“十送二”的红股，禹洲地产(01628)的发行价格倒推回去应该是1.875港元，现在股价4.2港元，十年股价涨了2.24倍。假如算上股息分红，大约是3.36倍，出资报答率仍是比较好的。一起，禹洲地产(01628)现在的PE是4.9倍，与职业均匀7倍的PE比较，还有必定的空间。所以，禹洲地产(01628)便是一家高派息轻视值的地产企业。

禹洲地产(01628)具有多元化的融资途径。境外，禹洲地产(01628)穆迪、标普、惠誉及联合评级世界别离保持Ba3、BB-、BB-及BB的发行人评级。境内，禹洲地产(01628)信贷评级别离获东方金诚、中诚信証评及联合评级评为AA+评级。禹洲地产(01628)也在和境内的评组织交流，期望境内能赶快进入AAA评级。

2019年，禹洲地产(01628)的融资本钱比2018年略微高一点，首要是公司在2019年发行的债款，以大型债款为主，最短为3年期，最长为5.5年期，因为完结一个项目最少需求三年，所以融资成为略微会有所添加，这也是为了资金的安全性，而不是重视短期怎样节约利息支出。

区域深耕，全国抢先

到2019年6月30日，禹洲地产(01628)土地储藏为1,918万平方米，按可售货值核算，一二线城市占比约80%。2019年，禹洲地产(01628)在北京拿了1块地，在上海拿了5块地，所以说禹洲地产(01628)继续在一二线进行拓宽，尤其是一线。

禹洲地产(01628)三线城市土地储藏占比约20%。像合肥，禹洲地产(01628)在2005年进入，通过15年的开发，现在大约具有15个项目。2013年，禹洲地产(01628)顺势进入合肥周围的蚌埠，因为蚌埠有一个并购时机，其时职业处于低点价格较低，一起该项目可由合肥团队办理，因而该项目有十分好的盈余空间。

2019年下半年，禹洲地产(01628)累计可售货值约人民币800亿元，完结了合约出售额人民币400多亿元，去化率65%-68%。2020年，禹洲地产(01628)预备可售货值约人民币1800亿元，去化率只需求到达55%就能完结合约出售额人民币1,000亿元的方针。

商业地图不断扩大。现在，禹洲地产(01628)有15个现已在运营的商业地产项目。禹洲地产(01628)地产都是大型项目，不需求忧虑客流量问题。禹洲地产(01628)地产先开发住所项目，大约三到四年时刻，等住所项目资金回笼后再开发商场。住所项目交割后，开端收取物业办理费用于商城招租和软装，大约需求四到五年。

禹洲地产(01628)的合约出售是在2015年开端添加，因为我国的房地产(512200)商场是从2015年开端进入一个比较好的开展时期，所以2015-2019年期间，公司积累了许多的商业地产项目，而这些项目都有很好的住所客户资源。因而，只需2到3年的时刻，即到2022-2023年左右，禹洲地产(01628)商业板块租金收入至少有人民币十几亿元，预期商业板块未来三年预期收益大幅上涨，增速至少是35%，商业板块未来三年的在营面积高也将速添加，增速至少是30%。

物业板块进入开展快车道，到2019年中期，总共掩盖22城市，办理项目达58个，办理面积超越1,300万平方米。禹洲地产(01628)在未来三年，根本每年能够奉献300-400玩平方米的物业办理面积，加上并购项目，到时物业办理面积超越5,000万平米都是有或许的。

2020年出售方针为千亿，赢利排行前20强

到2020年，禹洲地产(01628)完结千亿出售方针，跻身职业赢利排行前20强。

战略方面，禹洲地产(01628)加大城市更新开展力度，促进项目快速落地。其间，禹洲地产(01628)在珠海有个旧改项目，估计2020年能够拿到审评，整个项目货值约人民币200亿元。禹洲地产(01628)在大湾区也在活跃探索和跟进。

加速粤港澳大湾区布局，掌握中心城市的添加潜力。禹洲地产(01628)比较看好以深圳为主的大湾区开展潜力，现在在佛山有5个项目、中山1个项目、贵州2个项目、珠海1个项目。

除了大湾区以外，继续深耕六大都市圈中心城市，比方海西、环渤海、华东和西南区域，完善全国布局。

Q&A

Q：现在来看，2020年的我国的房地产(512200)商场会有所缩短，禹洲地产(01628)怎样保证2020年跻身职业赢利排行前20强?

A：从两个方面来看，一方面是土地储藏，到2019年末，禹洲地产(01628)未经审计的土储储藏货值挨近人民币3500亿元。依照2020年估计全年合约出售额约人民币1,000亿元核算，禹洲地产(01628)的土地储藏能够保持未来三年的合约出售。

一起，2019年中期，按货值核算，禹洲地产(01628)大约有80.1%的土地储藏坐落一、二线城市。2019年全年，禹洲地产(01628)拿地的货值的80%也在一、二线城市。即便是三线城市的项目，也是坐落一二线城市周边。

另一方面是盈余才能，禹洲地产(01628)的毛利率大约在27%，高于职业均匀水平，中心赢利率在12-14%，也高于职业均匀水平。

此外，因为地产职业的缩短，禹洲地产(01628)还存在许多的并购时机。

Q：禹洲地产(01628)前两年在天津和合肥拿了挺多地，现在状况怎样?

A：天津商场比较欠好布局，除了主城区和离北京较近的城区比较好之外，其他城区商场体现一般，许多房地产(512200)企业都被套了。但天津是我国前十大城市，也是直辖市，商场规划十分大，不能只看一时，会有一段时刻引来比较好出售时期。禹洲地产(01628)其时的拿地价格比较低，最早的项目大约3,000元一平米，现在能够卖到15,000元一平米。因而，老的项目和新的项目能够相互弥补，穿越周期，完结扎根。

合肥商场比较特别，上一年9月和10月体现比较差，并不是商场原因，而是合肥一切银行的按揭额度都用完了。到了11月和12月，全国有一波按揭的放松，合肥商场又回升了。

Q：现在，禹洲地产(01628)出售规划是前50名，赢利规划是前30名，更看中出售规划赢利规划?

A：企业的中心便是盈余，所以更看中赢利规划。在KPI里边，禹洲地产(01628)也更看中赢利状况。详细来看，有两方面：一方面是战略，即区域深耕全国抢先。禹洲地产(01628)现在的合约出售额超越人民币750亿元，掩盖城市大约是32个，主力城市大约十多个。另一方面是战术，即团队，老板倾慕于事务且经验丰富，其他中心办理团队也均是职业界的顶尖人物。