正荣集团(欧宗荣三兄弟)

时间：2023-04-22 浏览：37 分类：网络

连续爆雷后的房地产商场犹如草木惊心，闻债款违约色变。即使仅仅风闻，也或许对房企股价带来丧命一击，正荣地产就在最近上演了这样的一幕。

不到一周时刻，正荣地产股价一泻千里、沦为“仙股”。这和一则风闻有关，即有音讯质疑其无法践约归还到期债款。尽管正荣地产屡次弄清风闻并不事实，但现已激起的商场惊惧心情仍难以彻底平复。

正荣地产标明将践约归还债款，不过，又随即改口，2月18日标明不能依照方案于2022年3月5日换回一笔2亿美元的永续债。2月21日，公司又发布公告，拟对5笔将于2022年年内到期的海外收据展期一年，并向持有人进行赞同寻求。

2月23日最新动态，正荣地产举行出资者电话会。正荣地产期望能在出资人的支撑下进行债款展期，防止大面积的违约。公司期望经过债款展期争夺一年时刻的安稳运营，康复流动性。与此同时，正荣地产还标明，现在公司现已梳理了一批协作项目和出资性物业，正与现有的协作方以及央国企洽谈项目股权转让事宜，估计本年上半年能够完结30-40亿左右规划的财物盘活处置。

而据《红周刊》记者查询发现，正荣地产资金链压力早已闪现，天津、武汉、长沙等多地项目呈现“工抵房”出售，且据业主反映，正荣的天津项目还存在首付款未进监管账户的现象。值得一提的是，此前住建部等八部委曾发文着重，将要点整治移用生意监管资金等行为。

正荣地产跌成“仙股”

多地项目现“工抵房”

新年刚过，正荣地产就遭受了出资者“用脚投票”，2月11日公司股价暴降66.39％，2月14日、2月15日又继续两天日跌幅都在15％以上。

图1正荣地产近期股价走势

图片Wind

股价的急速跌落，让正荣地产“坐不住”了。公司在2月14日、2月15日两天时刻连续发布公告，标明公司董事会注意到2月11日公司股份及离岸债款证券的成交价跌落及成交量添加，或许归因于互联网上刊发的关于公司、控股股东欧宗荣离岸债款证券的若干报导。董事会弄清该等报导属不实且虚伪。此外，正荣地产还标明，管理层正亲近督查状况、商场开展以及集团的全体流动资金。

尽管正荣地产并未点明风闻的具体内容，但据财联社等媒体报导，该风闻指出，正荣地产资金严峻，将不再按此前方案在本年3月换回2亿美元永续债，且公司境外债将重组。

尽管正荣地产第一时刻驳斥谣言，但其股价未能绝地反击，而是停留在了“仙股”（1港币以下）方位。

需求指出的是，正荣地产的实在现金流状况好像不行达观。据《红周刊》记者查询发现，在年前，正荣地产的天津项目存在“工抵房”出售行为。工抵房即工程抵账房，是开发商用于给工程方抵扣工程款的一种结算方法，多发生于企业本身现金流严峻等特殊状况。

《红周刊》记者发现，早在2021年11月，就有业主在领导留言板上对正荣地产坐落天津的津门正荣府出售“工抵房”且首付款迟迟不进入监管账户一事进行投诉。

图2业主在领导留言板投诉

但是，直到2022年1月，该事情仍未得到解决。1月9日，一位津门正荣府业主投诉标明，自己于2021年11月11日，在津门正荣府购买“工抵房”特价房，活动当天付出2万元预付款，并在2021年11月16日付出20％购房款至正荣荣域（天津）置业开展有限公司对公账户，签定购房信息承认单，约好2021年12月底之前将预付款付出至资金监管账户，处理网签相关事宜，但至今（对方）未实行许诺。

在此前的2021年7月，住建部等八部委联合印发《关于继续整治规范房地产商场秩序的告诉》指出，将要点整治移用生意监管资金等行为。而依据《天津市新建商品房预售资金监管方法》，新建商品房预售资金应当悉数存入监管账户，房地产开发企业不得直接收存房价款。购房人应当凭新建商品房预售资金缴款告诉书，经过商业银行网点货台、新建商品房预售资金监管专用POS机、网银转账等方法将房价款直接存入监管账户。不难看出，津门正荣府首付款未入监管账户的行为与天津相关规定相违反。

值得一提的是，正荣地产的“工抵房”出售行为并非仅发生在天津一地。公司坐落长沙、武汉等地的楼盘项目也疑似存在“工抵房”的出售行为。

一位自称是长沙梅溪湖正荣紫阙台的业主标明，本年年初，紫阙台项目部以“工抵房”的名义进行断崖式降价售房，均匀一平方米降价在7000元以上。对此，长沙市商场监督管理局标明，上述业主所反映的状况，实践为梅溪紫阙台对部分房源进行的协作单位团购，即“工抵房”，因项目与协作方商务协作过程中发生的相关费用暂未予以结算，故开发商将部分房源抵充协作方的敷衍结算金钱。

而据武汉的房产中介介绍，2021年年末，光谷正荣府也推出了多套“工抵房”，清完截止。

正荣地产在多个城市多个项目呈现“工抵房”现象标明，公司现阶段的资金链较为严峻。

融资、出售两大“变现”来历受阻

偿债才能存不确定性

其实，正荣地产资金链呈现较严峻状况并不让人意外。当时房企资金流入的两大首要来历，一是融资流入；二是出售回款。而正荣地产的这两大来历均呈现困难。

从融资端来看，依据Wind数据，正荣地产在2016年～2020年间运营活动现金流量继续为负的状况下，筹资活动现金流量却顺次坚持135.53亿元、63.39亿元、141.02亿元、219.73亿元、124.3亿元的较大规划。这标明融资在正荣地产近年的现金流中扮演着较为重要的人物。不过，在当时国企、央企更占优势的融资大环境中，民营企业正荣地产不只发债受阻，相反还面临着不小的偿债压力。

近期，穆迪、惠誉两大评级组织先后对正荣地产下调评级，并标明对其未来偿债才能的忧虑。穆迪以为，正荣地产未来6～12个月归还到期债款的才能存在不确定性。惠誉则标明，正荣地产有约88亿元人民币的资本商场债款将于2022年到期或可回售，其间包含3月的5000万美元、4月的2.175亿美元、6月的16亿元人民币、8月的2.93亿美元、9月的2.465亿美元，以及9月可回售的10亿元人民币在岸债券、11月的10.5亿元人民币在岸债券。

值得注意的是，惠誉以为，正荣地产进入资本商场的途径受限，且该公司非控股权益比重较高，仅2021年上半年非控股权益占正荣地产权益总额的份额自2020年的46％升至56％，或许首要依托合同出售发生的现金来归还2022年的资本商场到期债款。

而从出售回款来说，尽管正荣地产正在多地活跃推广“工抵房”，降价出售，但出售状况仍不太抱负，2022年1月，正荣地产仅完成合约出售金额约为78.97亿元，较去年同期的111.97亿元缩水29.47％。

2月23日，正荣地产在其举行的出资者电话会上更是明确指出，2021年全面收紧的监管方针严峻影响了公司的出售和回款。2021年下半年以来，出售简直每个月都在下降。尽管正荣地产采取了各种办法削减开支，推动财物处置，但是未能止住运营现金流大幅衰减的趋势。

而当时正荣地产的股价暴降以及负面风闻也或许进一步影响购房者的购买志愿。

去杠杆滞后

进“三道红线”“绿档”难

正荣地产是闽系房企开展形式的代表之一。以往，闽系房企凭仗融资才能较强，并顺周期经过“高杠杆、高周转、高溢价”完成快速扩张，但这种形式在遇到方针逆风的时分简单陷入困境。

以2020年8月28日约束房企融资的“三道红线”出台为规范，房企进入去杠杆新时期。“三道红线”要求，房企除掉预收款后的财物负债率不得大于70％、房企的净负债率不得大于100％、房企的“现金短债比”小于1。

在“三道红线”出台前，据Wind数据，正荣地产带息债款规划增加敏捷，2015年～2019年顺次为254亿元、370亿元、421亿元、465亿元、587亿元。

此外，从数值越高、房企加杠杆就越急进的净负债率目标来看，2015年～2019年，正荣地产顺次为362％、248％、225％、98％、98％，远超或挨近“三道红线”中所要求的净负债率不超100％“安全红线”。

表1“三道红线”发布前正荣地产债款数据

数据Wind

自“三道红线”发布以来，正荣地产2020年和2021年上半年的除掉预收账款的财物负债率分别为76.6％和72.4％，净负债率分别为64.7％和57.2％，现金短债比分别为2.2倍和2.19，一直踩中一条，连续维持在“黄档”。在早前，公司管理层曾估计2022年将全面降至绿档（悉数合格）。

表2“三道红线”发布以来正荣地产债款数据

数据Wind

与此同时，作为闽系房企的正荣地产还有着“地王收割机”的称谓，热心高溢价拿地。比方2016年正荣地产在武汉先后拿下了两个“地王”项目，溢价率分别为173％及442.15％。

值得一提的是，经济学家、如是金融研究院院长管清友指出，“2020年两个三条红线的出台是整个房地产职业去金消融的开端。”而这也意味着，职业大环境改变，以往的闽系房企所热心的“三高”形式愈加难以通行，“三高”形式也从房企加快利器变成高风险代名词。

近期，万科董事局主席郁亮标明，“对房地产业来说，缩表出清便是去金消融。国家不允许房地产占用过多金融资源，也不能允许居民因买房担负高额的债款担负，由于这些金融资源没有有效地支撑实体经济。去金消融是一个必定的趋势。”对严峻依靠于融资找钱的闽系房企来说，这无异于大大提高了企业的生计难度。在“黑铁年代”房企去金消融的过程中，房企找钱日趋困难，这让以往资金来历严峻依靠外部融资的闽系房企“现出原形”，泰禾、福晟等连续呈现债款违约。

而相同保有“高杠杆、高周转、高溢价”特征的闽系房企正荣地产，后续是步入上述房企的后尘、“现出原形”，仍是平稳度过，公司后续的本身“造血”才能至关重要。即将在3月到期的美元债，则将是其需求面临的第一个应战。

而从现在的正荣地产的一系列操作来看，2月18日，正荣地产标明不能依照方案于2022年3月5日换回一笔2亿美元的永续债。2月21日，又发布公告，拟对5笔将于2022年年内到期的海外收据展期一年，并向持有人进行赞同寻求。正荣地产好像存在“躺平”的嫌疑。

（文中提及个股仅为举例剖析，不做生意主张。）