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时间：2023-04-22 浏览：33 分类：网络

来历： JIC出资调查 作者： 宇庭 本认为现已彻底锁死的海南楼市，却在5月新出的一则数据计算上，炸开了锅。 海南楼市的四月，到底是了阅历了怎样的大喜大悲啊！ （全国4月份四线城市房价前十名；来历：我国房价行情渠道、券商我国） 根据我国房价行情渠道的...

来历：JIC出资调查 作者：宇庭

本认为现已彻底锁死的海南楼市，却在5月新出的一则数据计算上，炸开了锅。

海南楼市的四月，到底是了阅历了怎样的大喜大悲啊！

（全国4月份四线城市房价前十名；来历：我国房价行情渠道、券商我国）

根据我国房价行情渠道的计算，全国四线城市2018年4月房价排在前十的城市中有九个来自海南。而在这九座四线城市中，除了琼海和临高4月环比仅上涨6%，剩余七个房价一个月涨10%不是梦。

一边是严阵以待的方针，一边是怪异的数据。曩昔两个月，海南终究发生了什么？为此咱们深化海口及周边县市，亲自体会下这种奇诡。

01

早就卖完了

“早就卖完啦，上一年下半年开盘的，没几个月就卖完了。”

“这么快？都被谁买了，本地人吗？？”

“本地人哪买得起，都被大陆人买走了。你要是想买，等着对面的二期吧。”

在定安县城中心仅有一个正在制作的住所小区“江岸小镇”，我得到了这样的答案。

定安距海口市区一个小时车程，4月涨幅挨近20%。

其实，整个县城根本以自建房和单位公房为主。沿着公路主干道一路朝江边步行20多分钟，直到路旁边的店肆和行人越来越少，才总算发现了两栋显露房顶的新建高层住所。

兴奋地找到了小区的进口，总算看到了那栋新建住所的全貌。矗立在矮小的自建房中心的这栋高层，显得反常突兀。

说是进口，其实仅仅一条通往县城中心的车道。这个叫做“江岸小镇”的小区，就散布在马路两旁。现已建好的一期，由两栋高层住所和两排商铺组成，现在主体修建根本竣工，有工人正在做修建内部施工。

而工人说的“对面的二期工程”，与现已悉数卖空的一期就隔着一条马路。场所现已平整好，有一栋楼建到了五六层的姿态。不过其时正是罢工的状况，除了一个塔吊，看不到其他的施工设备，也没有看到工棚。

据在场的工人称，这个“江岸小镇”上一年刚开盘的时分是七千左右，本年就涨到了九千多。听到这儿，我一点也不怀疑我国房价行情的数据了。

除了定安，海南还有两地录得20%的单月涨幅，最高的涨幅超越30%。

咱们此次调查的定安县，4月份房子均价9988元/平。而根据海南当地房地产站发布的小区房价动态，“江岸小镇”的一线江景房，均价的确现已到了10000元/平。

（海南阅房房价动态）

并且，这个站立在自建房中心，没有大门，没有售楼部，也没看到小区标识的江岸小镇，竟然只剩余角落两间商铺没有出售。

而之所以叫做“江岸”，大约是由于这是“名副其实”又绝无仅有的江景房吧。假如有幸抢到了最顶层的几个户型，却是能够体验到下图颇具魔幻现实主义的“一线江景”。

这样的画风未免太怪异。

02

落寞的中介和售楼处

五月是海南的旅行冷季，阅历了三月的高潮和四月的痛击，五月的“百万人才进海南”并没有发生和天津相同一天落户30万人的豪举。这更是让本就没什么游客的海南，多了一份落寞。

和海南相同落寞的，是彻底提不起精力的中介和售楼部。

刚到海口的时分，我在链家上搜到了海口龙华区观澜湖邻近的一个在售楼盘。打电话曩昔问询价格、在售的房型以及买房的条件。最终那位中介让我留下微信号，宣称过后加我微信，给我发楼盘的详细资料。但直到现在，我也没能等来他的微信老友请求。

大约是猜到我没户口吧。

走过海口的市区，大路两旁建成不久的楼盘摆放有序。一眼望去，新建的住所很少人气——整栋楼可贵看到几部空调挂机。和交叉其间的一些老旧住所截然不同。

这是一座新房与二手房市场显着分解的城市。怪异的是，站在被新建高层住所包围着的海口街头，你却很难找到一家地产中介。住所楼周边的业态，不是装饰建材类个体户，便是副食餐饮等小店。

海口现在在售新房首要会集在接近海滨的区域，那一片有一个洋气的名字，叫做“外滩中心”。颇入驻了几个闻名的房企，比方恒大、绿洲等等。仅有还有新房出售的楼盘，便是恒大的了。

恒大的盘现已根本竣工，售楼中心建得很“恒大”，十分壮丽。下午两点走进售楼部，进门处坐着两个工作人员，没有见到其他过来看房的人。大厅公示栏里张贴着整个楼盘已售出单位的房型、方位、单价和总价信息。

由于不方便摄影，只能凭着回忆扫一扫公示栏里的单价信息。形象最深的是，同一栋楼不一起刻成交的房子单价，从一万左右到18000+都有。

而根据海南阅房发布的楼盘动态，在2017年8月份，这个楼盘也的确打出单价一万的优惠特价。

（海南阅房楼盘动态信息）

见有人走进来，两个工作人员并没有马上动身。直到我走到他们身边，问询还剩哪些房型，他们才翻开访客体系，要求挂号我的电话和名字。得知我没有海南户口，情绪就更冷淡了。

当我问及现在买房除了落户有没有其他途径，对方的答复很清晰，“先去办落户吧，办完再来”。随后便不再多言。

不过，事实证明，时下的海南除了落寞和空城，还有更怪异的当地。

3月31日的方针规则：非本省户籍居民家庭在我省范围内只能购买1套住所，五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建造的商品住所只能面向本市（县）居民家庭出售。在3月30日之后购买的住所，自取得不动产权证之日起5年内制止转让。

4月22日的方针又规则：非海南户籍家庭在海口、三亚、琼海买房，需供给五年社保，在其他区域买房的非本省户籍家庭，也需求供给两年社保。

频频加码限购限售的海南，为何还能有七座四线城市在4月份房价上涨10%-30%？

奥妙仍是在方针上。

4月22日之前，海南只要海口、三亚、琼海等地施行限购。也许是预见到了4月22日的严峻利好，在这个日子之前，有大笔资金杀入海南，涣散到了周边几个四五线县城。

不管它的“一线江景”有多魔幻，抢到便是赚到。限售五年？不要紧的，五年之后再涨一波。

那么，4月22日之后呢？

在一场饭局上偶遇了一位海南当地的自媒体，“风闻现在有人和开发商签了两年租约，到期再回购的。上有方针下有对策嘛，不过这种危险太大了。”对方不经意间向我泄漏这样的风闻。

为了验证这样的风闻，我又改动造访战略，去寻觅当地的中介。

03

引入人才百万，好听但养不起

在接近海南椰树椰汁厂的大街，我总算找到了一家房产中介。上午十点多走进去的时分，店里只要一个老板和一个职工，在悠闲地喝茶。面积不大的店肆，摆了五张办公桌，但有三四张桌面都现已拾掇洁净，只剩余电脑的显示屏摆在桌面上。

很显着，此前的职工要么现已斥逐回家，要么暂时回去休假了，只留守老板看店。

“最近生意怎样样？”

“差了许多啊，你知道的嘛，方针出来后，五月份根本没什么生意了。要不然我也不会坐这儿喝茶了。”

我告知店里的老板，我现在正在想办法办海南的户口，过来看看海口的房子。这时，两位地产中介才略微提起精力，约请我坐下聊一聊。

这位地产中介的老板告知我，整个海口市中心很难找到在卖的新房，早就卖完了，也没有新楼盘在开发，由于没方位开发了。假如想买可去接近海滨的当地看看，那儿有几个大的盘或许还有房。这正好与我前一天在海口调查的状况符合。

“想买二手房也根本不或许了，只能比及下半年秋冬的时分，外地的业主回到海南，他们才会把房子挂出来卖。现在？海南连人都没有，谁把房子挂出来？挂出来又卖给谁？”中介告知我，这便是海南二手房的时节特点。

事实上，海南的房地产开发周期，正好和海南这些年取得的方针时刻相符合。拿到这些严峻利好的海南，过后开展成果怎样，咱们众所周知。

海南的几回严峻利好：

第一次：1988年4月，海南省和海南经济特区一起树立，海南经济特区成为全国最大的经济特区、并且是仅有的省级经济特区。

第2次：2010年1月，海南国际旅行岛建造规划获国务院同意，计划将在2020年将海南开始建成国际一流海岛休闲休假旅行胜地。

第三次：2018年4月，中心决定在海南全岛建造自贸区，并树立海南自贸港，自此海南将成为我国最大的自贸试验区。

而海南的房地产开发周期：

第一波：20世纪90年代初期

第二波：2010年-2013年

第三波：2015年到现在

所以，前面那位中介告知我，海南现有的二手房市场，要么是90年代的老破小，寓居环境极差；要么便是2010年之后建的房子，但那时分进场的外地人，在阅历最近两年的一波上涨后，只要是想离场的外地资金都撤得差不多了。而2015年后建的房子，买家要么被锁死，要么连手续都没办完，怎样卖？

随后，当我说到海南五月份的“百万人才进海南”的计划时，那位中介摇了摇头。

“光有方针，上面不给钱有什么用，这些年海南拿到的方针又不少，你看看现在开展成什么样了？”这位在海南做了十几年房产中介的老板对我诉苦。

“像你这样的人才，哪怕只引入十万人，海南的财务都支撑不了。再加上现在又不让搞房地产了，状况更严峻了。现在哪是什么‘人才引入’，更像是‘人头’引入吧。”

听到这番话从一个中介老板口中说出来，我震动了。

依照海南五月份刚刚发布的人才引入方针，以本科和硕士生每人每月补助2000元，接连补助3年为例，若真的引入10万人才，海南政府需求拿出至少72亿元来发放补助。而根据海南省政府本年1月份发布的数据，2017年全年全省全口径一般公共预算收入为1222.24亿元，而当地一般公共预算收入仅为674.08亿元。

光靠现在海南的当地财务收入，的确很难支撑百万人才的补助。

（《百万人才进海南行动计划》中的人才补助计划）

临走前，我又问起除了落户，是否还有其他途径能够买房。

“我风闻有能够和敞开商签定以租代售的协议？”我随口提了一句。

“现在的确有人这样做，先签协议，然后敞开商帮你代缴社保，两年到期后再回购。但是两年后谁知道房价和方针又怎样变呢？咱们老老实实经商的，很怕顾客到时分上面来闹的。再说这么大的危险，假如到时分提价敞开商又不卖了呢？不怕危险你就这样操作啰。”

后来，在AI财经社的文章中，也的确说到了这样的操作：

“海南限购方针仅仅约束外来人口，开发商也不傻，不或许说房价跌到必定境地，外地人还买不了。”出售人员文晨说，依照现在市场行情，没有两年社保买不了住所。但周边有许多楼盘的操作是，先签协议订房，后挂靠社保买房。

这种操作需求购买者交给全款，并在海南挂靠公司交纳满两年社保。两年到期再与房产商签购房合同，正式存案。但条件是，协议价格是房地产商根据两年之后的房价走势而定，假如期间方针变化，房价发生起浮，乃至买卖被强制中止，一切或许发生的危险都需求买房者自行承当。

这些天不怕地不怕的资金，面临加码限购，也总能找到一丝缝隙，挤入具有“无限或许”的海南。哪怕换来的是一地鸡毛的“一线江景”。