我国房地产市场进入存量房时代：二手房交易涨停缩量回调量超过新房

时间：2023-04-22 浏览：42 分类：网络

利率下行与存量房年代 一、发达国家的利率下行之谜 二十世纪80年代起，美国、英国、日本和韩国等发达国家的利率开端进入下行周期，债券商场步入长时刻大牛市。就10年期国债收益率来看，美国在1981年10月抵达最顶峰15.15%，之后一路下行，到本年7...

利率下行与存量房年代

一、发达国家的利率下行之谜

二十世纪80年代起，美国、英国、日本和韩国等发达国家的利率开端进入下行周期，债券商场步入长时刻大牛市。就10年期国债收益率来看，美国在1981年10月抵达最顶峰15.15%，之后一路下行，到本年7月7日跌至1.35%。英国从1974年到1981年都坚持超越10%的高收益率水平，1981年11月抵达峰值15.72%后一路震动下行，到本年7月4日降至0.98%的低位。日本10年期国债收益率同样在1980年4月抵达10%高位后继续下行，中心虽在90年代经济泡沫决裂前有所重复，但难挡下行趋势，本年头宣告实施负利率后，现在10年期国债收益率已到-0.26%。韩国政府2000年10月第一次发行10年期国债，收益率6.56%，到本年6月收于1.62%；而从韩国的存款利率看，利率水平从1980年的19.5%下降到本年5月的1.54%。

也就是说，80年代后这些国家开端了长时刻的利率下行之旅。那么，什么是驱动利率长时刻下行的基因？

二、存量房与利率的遥遥相对

不行疏忽的一个特征是，这些发达国家都从80年代起进入了存量房年代。

美国存量房商场从1950年开端蓬勃开展，1980年后日渐老练。美国新建房在上个世纪40年代很多竣工，房子自有率超越了60%，房子存量逐渐趋于安稳。二十世纪50年代后美国进入了逆城市化的人口活动期，很多存量房子开端流转，80年代开端二手房商场快速开展起来。现在，二手房商场成交量早已远超新建房商场，99年-09年二手房买卖量现已安稳在新建房出售量的5倍以上，09年之后打破10倍。

英国二手房买卖商场也于二十世纪80年代开端兴起。80年代之前，因为英国大都房子都为政府所建，居民房子自有率较低。1983年英国住所制度改革，将议会的房子廉价出售给150万工人家庭，房子自有率开端大幅度上涨，1991年抵达67%。跟着房子自有率的进步，英国存量房商场也逐渐开展起来，存量房替代新房成为房地产商场的主导。

日本方针扶持房子工业化制作，存量房商场逐渐开展。1966年，为了推进住所的工业化开展，日本政府出台了《住所制作方案法》，为日本房子制作数量及赞助项目制订了五年方案。1965年-1970年间，日本均匀每年制作110多万套住所，1968年全日本住所数量现已超越了家庭总数。80年代后，因为房子存量不断进步，二手房买卖商场日趋活泼。到2016年1月首都圈二手公寓成交量现已抵达新建公寓的30倍以上，再创前史新高。

韩国自80年代起房子供应量和房子存量大幅进步，存量房商场快速开展。1970年后，韩国政府出台了很多住所供应调控方针，公营住所成为推进住所制作的主导力量。1981年，韩国政府设立了国民住所基金以处理制作资金缺乏问题。1988年，韩国政府再次公布《200万住所制作方案》（1988-1992），影响住所供应量大幅进步。房子制作量的堆集导致房子存量从1980年的531.9万套也大幅进步至2014年的1942.9万套，添加了2.65倍。很多的存量房子带动了二手房买卖商场的蓬勃开展。

三、存量房商场开展的驱动要素

除发达国家外，我国的房地产商场也逐渐进入了存量房年代。现在来看，二手房买卖量超越新房是进入存量房年代的判别条件，尤其是一线城市，首要进入存量房阶段；人口结构改变、住所需求饱满及乡镇化趋缓，紧缩了新增住所需求，推进了存量房年代的进程；房地产继续开发出资的动力缺乏，以及方针上去库存导向，客观上加快了以存量房买卖为主的房地产出售形式；一起，O2O思想融入房地产中介职业，推进了职业界的资源整合，数据同享和大数据剖析加快了供求信息的匹配功率，推进了存量房商场的昌盛。

1、二手房买卖量超越新房是进入存量房年代的判别条件

从住所商场来看，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的住所商场起步早、开展快、规划总量大。现在，这些城市核心城区新增供应量现已很少，新建产品住所首要会集在城市市郊。从四个城市存量房出售面积的状况看，北京和深圳近五年存量房出售面积占总出售面积的份额都在55%以上，也就是说存量房出售总面积五年来都超越新房出售面积，而上海的存量房出售面积占比快速上升，在2015年已高达60%。一线城市存量房销量的居高不下也直接引领我国进入存量房年代。

二线城市的人口集合程度仅次于一线城市，跟着房地产商场的快速开展，部分城市核心城区也出现饱满状态，二手房买卖有赶超新房之势。从几个典型的二线城市来看，南京二手住所买卖套数和新建住所买卖套数比抵达1左右的水平，根本进入以存量房买卖为主的阶段。天津、杭州二者比值也已挨近1，成都、姑苏、武汉等城市二手房与新建产品房买卖量之比也大体出现在动摇中上升的趋势。因而，从整体开展趋势上看，二线城市也即将进入存量房阶段。

现在，三四线城市住所商场根本不存在杰出的求过于供状况，跟着乡镇化加快及人口外流、房地产供应量过大，部分城市乃至存在供过于求的状况。2013年三四线城市的人均住所面积约为27-45平方米，估计未来3-5年，这一数据或许进步超越10 平方米，标明当地土地潜在供应非常足够，显着超出当地人口实际需求。一般来说，当户均住所套数超越1.1，即抵达根本的供求均衡。现在三四线城市因为过量供应，未来一段时期新增需求将逐渐对新建产品房进行消化。跟着乡镇化抵达安稳阶段，这些城市人口规划不再有显着添加时，新建住所则难以有需求支撑，这类城市的住所商场也将步入存量房年代。

2、需求端驱动存量房年代的要素：人口结构改变、住所需求饱满及乡镇化趋缓

劳作力占比下降，一起拉低刚性需求及改进性需求。住所需求可分为两类，一是刚性需求，首要是受传统观念影响，出于成婚等原因购买房子，且多为初次购房。二是改进性需求，首要是出于寻求更高的日子品质而购房。据新华社查询显现，我国初次购房的人均年纪约为27岁，而改进性需求首要会集在中年人（35-44岁），这部分人群处于劳作力（15-59岁）结构的中心部位，是劳作力的主力军，他们大多已购买第一套住所且已日子多年，又经过多年的作业，有了必定的积储，既具有二次购房的要求又具有购房才能。

不论是刚性需求仍是改进性需求，其需求的首要集体都为劳作力人口。而随老龄化的加重，我国劳作力人口占比逐渐下降，一方面，会使得刚性需求及改进性需求的集体减缩，从而拉低需求量，另一方面，劳作力占比削减又意味着社会抚育比（=青少年及晚年人口总数/劳作力人口）进步，抚育担负的加重又会使得其经济状况变得窘迫，从而连累改进性需求。此外，老龄化的加重及养老保证的不完善，又或许迫使更多的晚年人挑选以房养老，这意味着房地产商场上存量房的供应会添加。

从我国2003-2014年的数据可见，25-29岁年纪段的人口占比与产品房出售面积大体上是坚持一致的，在人口占比上升的阶段，产品房出售也快速添加。一起，劳作力数量的占比改变的大体趋势也与产品房销量改变趋势相符合。

不过，随“全面两孩”方针落地，估计我国老龄化状况会有所改进。在未来一段时刻内（约4~5年），我国生育水平会有所上升，但“生育势能”开释后估计生育率仍是会略有回落。2006年我国进行了人口开展战略研讨，依据国情确认了1.8左右的生育率开展方针。假定生育率未来会回落到这一水平并坚持不变，据此咱们可猜测未来我国劳作力供应的趋势：

整体来讲， 25-29岁年纪段的人口占比在未来10年内会一向呈下降趋势，尔后会进入一段平稳期，跟着第一批“二孩”步入这一年纪段，其占比会有所上升，估计在2045年左右会升至一个小顶峰，然后逐渐回落。而劳作力占比方面，“全面两孩”方针虽会缓解劳作力供应缺乏的状况，却不能改变老龄化的大趋势，估计未来我国劳作力占比仍会坚持下降趋势。如前所述，这一状况将进一步拉低产品房的刚性需求及改进性需求。

户均住所套数约1.08套，人均修建面积近50平米，住所商场已近峰值。据国家统计局预算，2015年我国家庭户均具有住所约为1.08套，而前面提到过，从其他国家的阅历来看，户均具有1.1套住所今后，住所商场就现已挨近峰值。另一方面，我国社会科学院发布的《社会蓝皮书：2016年我国社会局势剖析与猜测》的查询显现，我国有近两成家庭具有两套以上的住所，且人均修建面积为50平米，和其他国家比较，这一数字现已不低。而人均住所面积又是改进性需求的首要影响要素，所以，估计未来改进型需求的增量也会放缓。

乡镇化进程放缓，住所需求后劲缺乏。乡镇化率用以衡量一个区域乡镇常住人口占该区域总常住人口的份额，而住所是迁入城市最需求处理的问题。因而，较高的乡镇化率增速反映了快速添加的乡镇新增人口数量，从而扩展了城市的住所需求。反之，乡镇化进程减缓则意味着每年乡镇新增人口数量的下降，从而使住所总需求增速放缓。

从数据上看，我国乡镇化率增速和产品房销量增速的趋势也大致符合。建国以来，随户籍制度的松动，活动人口数量大幅添加，从而推进了我国的乡镇化进程迅猛开展，1996年乡镇化率增速一度挨近5%。2015年我国乡镇化率已达56.1%，增速已降至2%左右。而依据《国家新式乡镇化规划（2014—2020年）》，到2020年乡镇化水平估计抵达60%，年均增速在1%左右。所以，估计随乡镇化进程的继续减速，住所需求不只会进一步萎缩，一起，其后续也难有上升的动力。

3、供应端驱动存量房年代的要素：房地产开发出资趋缓及方针导向

出售预期下滑，房地产开发出资趋缓。房地产商场阅历了近十年的高歌猛进后，住所出资总额近两年安稳在6.4亿左右，且2015年住所开发出资总额仅添加了0.38%，改写前史新低。跟着本年5月房地产出售数据放缓，房地产开发出资的失望心情进一步上浮。而出资的趋缓带来的直接影响是房地产开发的削减，从而使得新房的供应削减，直接推进存量房年代。

方针去库存导向，约束新增制作用地总量。《国土资源“十三五”规划大纲》提出，将实施制作用地总量和强度双控办法，逐渐削减新增制作用地方案，操控单位国内出产总值制作用地强度。《大纲》中也指出，要盘活存量制作用地，进步存量制作用地供地比重。

顶层规划显着有去库存指向的一起，政府也指出方针不是“一刀切”，有分层导向。关于北上广等一线城市，方针趋向于约束或许削减新增修建用地总量，从而抵达削减新房供应量，盘活存量房商场的意图。上海市“十三五”规划中提出：上海制作用地总量已到“天花板”，未来五年，新增制作用地只有约60平方公里。北京市相关部分也明确指出，五环内禁止新增制作用地。

而对三四线城市，方针导向于影响内需，房地产库存去化。因为现在我国房地产去库存压力首要会集于三四线城市，2015年末的中心经济作业会议中提出“要撤销过期的约束性办法”，短期内，削减乃至约束新的供应，并鼓舞开发商降价出清，以进一步影响三四线城市的房地产需求，抵达去库存、消耗存量房的意图。因而，虽然方针导向有分层，但异曲同工，都是以盘活存量房商场，去库存为方针，在这一大的方针导向下，估计未来不论是一线城市仍是三四线城市，其新房供应量都将削减，存量房商场将有更大的空间。

4、商场要素助推存量房商场扩张：以O2O为代表的房产中介迅猛开展

O2O思想融入房地产职业是驱动存量房年代的另一原因。互联的介入推进了职业界的资源整合，数据同享和大数据剖析加快了供求信息的匹配功率，在快捷了二手房买卖流程的一起，也缩短了二手房买卖的时刻，从而推进了存量房买卖商场的昌盛。数据显现，线上二手房中介（如，搜房、爱屋吉屋等）的进入已对传统生意公司造成了要挟，以广州为例，搜房和爱屋吉屋等地产O2O不只出售额继续快速添加，一起它们也日益腐蚀了原有的三大传统中介公司（满堂红、合富光辉、 华夏地产）的商场份额。估计未来这一趋势仍将继续扩展，地产O2O在蚕食传统中介公司商场份额的一起，也会催化职业资源的整合，一起，线上线下的大交融也会经过更为有用的信息匹配和快捷的服务继续推高存量房商场的需求。

四、存量房年代与债券牛市的联系机理

归纳上述评论，跟着我国社会劳作适龄人口见顶，乡镇化对房地产商场需求弱化；一起住所饱满度进步，房地产出售逐渐以二手房为主，导致开发出资也开端趋势性下滑，我国房地产商场存量房将逐渐替代新房成为商场主导，存量房的年代即将到来。

1、资金消耗性工业规划下滑，轻本钱工业规划上升

跟着地产存量房年代的到来，地产开发出资下滑，相关的钢铁、煤炭等重工业需求量下行，叠加部分采矿、制作和修建等重工业输出至亚洲部分国家，重工业企业运营出产所带来的融资需求趋势性下降。咱们看到2009-2012年、2014-2016年头期间，跟着房地产开发出资放缓，房地产开发资金同比增速大幅下滑，而房地产职业债券发行量同比增速同步跌落，地产相关的修建装修及其上游的机械设备、钢铁、有色金属职业债券发行量同比增速协同下行。

因新建房子出售和开发出资数量跌落，以政府及开发商为首要客户的前期地产服务（发生于一级土地开发，首要是参谋策划事务）和新房署理服务规划下滑，而房地产相关企业为扩展本身事务、进步企业赢利，将有动力衔接地产的二级（新房买卖）、三级（二手房买卖）服务商场并扩展事务规划，其间二手房生意和租借生意事务、后续的物业管理等轻本钱工业在地产商场将逐渐活泼乃至成为主导。而此类轻本钱工业融资需求不强，且多用股权融资而非债务融资。

2016下半年，地产影响方针不行继续，后续影响惯性有限，5月起出售数据大幅跌落，考虑到房地产出资滞后出售数据半年的时刻，估计房地产开发出资在3季度末将进入下行通道，房地产及相关职业的债券发行量将下滑。前瞻来看，前期拉动我国经济添加的出口、出资、消费动能缺乏，人口盈利逐渐衰退，城市化进程趋缓，未来我国经济增速将在较长时刻内涵经济“L”型的低位震动，以房地产开发出资带动的债券融资需求将逐渐萎缩。

2、他国阅历：轻本钱事务规划扩展，工业债券融资需求弱化

从日本和韩国的阅历来看，首要日本修建出资自20世纪90年代初开端趋势性跌落，同比增速从1990年的12.52%大幅跌落至-2.9%，尔后同比跌幅不断扩展，直至2004年稍显好转；从债券发行量来看，90年代开端大幅跌落，2000年今后发行量小幅震动；韩国房地产出资2011年开端下滑，虽获批修建项目面积在政府影响下小幅上升，但真实新开工项目面积自2011年始断崖式跌落；相应的公司债券发行量同比增速自2010年起快速下降，从2010年的46.77%跌落至2013年1.01%，再到2015年的-2.5%。

比照日本、韩国地产开发出资增速下滑，工业债券发行状况来看，相关工业债券发行量大规划萎缩。再次印证我国存量房年代到来后，随同地产开发出资下降，咱们估计未来房地产职业的债券发行增速将下滑。

归纳上述剖析，从宏观经济视点看，我国未来经济添加将大概率坚持“L”型底部震动，奠定了债券牛市的根底，叠加地产职业进入存量房年代，融资需求微弱的房地产开发出资削减，融资需求少的轻本钱事务添加，地产及其钢铁等上游职业企业债券发即将大幅度下滑，减轻了债券商场的供应压力。考虑到经济下行带来需求缺乏导致通货膨胀动能下降，而央行出于稳添加、调物价的考虑仍将以稳健的货币方针为主，债券商场将进入一个长时刻牛市的年代，头两年的债券牛市或许仅仅刚刚开端。

（来历：奇霖金融研讨）