000948股吧德必文化闲钱理财又来“圈钱” “二房东”模式拟IPO藏何风险？

时间：2023-04-22 浏览：70 分类：网络

园，即业界眼中的“二房东”形式，而这类形式最大的危险则来自于项目地点土地的运用性质是否合规。与此一起，其总资产的三成被用于

2月7日，文创工业园运营商上海德必文明构思工业开展(集团)股份(下称“德必文明”)在证监会官发表了初次揭露发行股票并在创业板上的招股说明书(申报稿)。

据招股说明书发表，德必文明本次揭露发行新股数量不超越1347.4万股(发行后在总股本中的占比不低于25%)，拟募资5.7亿元，首要用于园区晋级、园区建造、研制中心建造和弥补活动资金等用处，其间1.7亿元用于弥补活动资金。

在这之前，国内别的一家文创工业园运营商上海锦和商业运营办理股份(下称“锦和商业”)于2019年12月12日成功过会，其上之可谓弯曲，前后耗时六年，三次才获发审委认可。

据官显现，德必文明的主经营务为文明构思工业园区的定位、规划、、招商和运营办理。到2019年年末，旗下共运营了包含德必易园、德必WE、德必运动LOFT、德必经典在内的4大板块41个文创工业园，服务客户包含美团点评、滴滴出行、虎扑体育、言几又书店等。

从运营方法上来看，该公司首要经过“承租运营”和“受托运营”两种形式运营文创工业园，这一商业形式也被业界称为“二房东”形式，而这类形式最大的危险则来自于项目地点土地的运用性质是否合规。

所谓“承租运营”，简略来说便是取得某栋修建的运营权后，将其从头定位包装，打形成契合工作或运营需求的笔直工业园，再找到方针客户分销出去以获取租金收入。“受托运营”即承受物业方的托付对工业园进行运营，运营方法与“承租运营”相似。

《投资者》发现，锦和商业在申报过程中，就因旗下项目存在土地运用与规划用处不一致等问题屡次被发审委问询，与之运营形式相似的德必文明恐怕也会面对相同的。

招股说明书显现，德必文明现在在运营的41个文创工业园中，有超越对折园区地点的土地存在运用与规划用处不一致的状况，别的还有部分园区的租借房产存在等危险。至于是否有决心消除发审委在相关问题上的顾忌，德必文明暂时未做更多发表。

据官显现，德必文明的工业园项目首要散布在、上海、成都、杭州、南京、姑苏等城。别的，在美国、意大利等地也有项目运营。最近新冠又相继在欧洲、美国等地迸发，其在海外的工业园项目相同也有影响。

有剖析以为，受推迟复工的影响，德必文明旗下园区内的中小企业恐将面对资金窘境，作为园区运营办理者，短期内的成绩也存在必定的不确定性。

值得注意的是，除了靠工业园获取租金收益外，德必文明还有理财收入。据招股说明书发表，到2019年9月底，德必文明的总资产为13.96亿元，其间理财产品为4.26亿元，陈述期内，德必文明从银行理财取得的收益分别为162万元、495万元和990万元。

德必文明在手握超4亿元理财的一起，仍上募资的行为，引起场极大重视：为何一边用闲钱理财，一边还要急于上征集1.7亿元弥补活动资金？

得益于公民消费水平的进步和国家工业方针的支撑，文创工业近几年得到了空前开展。作为文创工业中的一环，德必文明运营的文创工业园天然也有获益，并表现在其财务数据上。

从成绩来看，招股说明书显现，2016年至2018年及2019年前9个月(下称“陈述期内”)，德必文明的经营收入分别为5.05亿元、6.06亿元、7.71亿元和6.70亿元，同期净利润分别为0.54亿元、0.22亿元、0.55亿元和0.74亿元，其间主经营务收入80%以上来自租借服务，17%-18%来自会员服务。

2017年公司净利润下滑显着。对此，德必文明表明，这首要在于办理费用添加和长时间待摊费用形成的减值丢失，其间，办理费用为0.99亿元，同比增加50.31%；别的对七星园区物业的开销计提减值丢失0.11亿元，上述原因形成2017年增收不增利。但为何其它年份又康复正常，公司并未具体解说。

值得注意的是，德必文明的活动负债近些年虽有下降，但整体上说依然较高。财务数据显现，2016年-2018年和2019年前三季度，，德必文明的活动负债分别为4.6亿元、5.3亿元、5.6亿元和5.58亿元。同期资产负债率分别为69.24%、57.11%、43.27%和40.72%。

未来，怎么化解“二房东”的危险，在企业不断扩大运营规模的状况下，怎么保持稳定的现金流、下降活动负债金额和资产负债率，对德必文明来说，都是不小的应战。

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