基金评级数学模型(数学模型姜启源第五版)

时间：2023-04-09 浏览：39 分类：网络

编者按：又到一年财报季。2021年，受到疫情、宏观经济以及政策调控等多重因素影响，不少上市房企的年报数据出现了明显的负增长；但与此同时，也有不少房企在城市更新、产业地产、乡村振兴、保障性住房、医养文旅、资产管理等方面进行了有益的探索与尝试。金融界上市公司研究院于2019年提出“金融界房地产上市公司六力评价模型”，从责任回报力、战略前瞻力、财务稳健力、运营管理力、产品服务力、数智驱动力六大维度对房地产上市企业的综合竞争力进行评价，受到行业内广泛认可。今年，在数据和模型算法更新的基础上，利用“六力模型”对今年的房地产上市企业年报进行观察与分析，希望能够从一个个年报数字、一场场业绩说明会、一个个当家人的对话中，找到打开房地产困局的密码，为行业带来展现一个更加舒展宏阔的增长空间。

得益于在行业大转折之际及时有效地调整战略，招商蛇口（001979.SZ）为投资者提交了一份“稳中有进”的2021年度答卷：实现营业总收入1606.43亿元，同比增加23.93％，增速高于行业平均水平；销售规模重新回到行业第七；尽管由于资产减值准备计提导致归母净利润同比减少15.35％，但仍然保持利润分配延续稳定，向全体股东每10股派发现金红利5.4元（含税），现金分红总额约占归母净利润40％，与去年持平。

依据“金融界房地产上市公司六力评价模型”，未来的房地产企业竞争力比拼的是综合力，招商蛇口作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，以其独特的“前港—中区—后城”综合发展模式，实现了在发展方式、资产性质、竞争优势方面的“三个转变”，体现出其在在财务稳健力、战略前瞻力以及运营管理力方面具有明显的独特优势。

“要根据行业的变化不断对公司的业务进行调整，对战略进行升级。”招商蛇口董事长许永军在2021年度业绩发布会如是表示。的确，在当前房地产全行业增速放缓、利润亏损、毛利率下降，同时中国房地产界正在就“新的发展模式”进行深入性、多视角、全方位的探索，详细探究招商蛇口财报背后的发展脉络，无疑可以为行业勾勒出一个“新发展方式”的基本雏形。

基本面：三大板块业务均有回升 销售规模排名跻身TOP 10

从销售情况来看，2021年，招商蛇口累计实现签约销售金额3,268.34亿元，同比增加17.73％，累计实现签约销售面积1,464.47万平方米，同比增加17.77％，行业排名提升至第7，销售金额和面积的增速显著优于全国4.8％和1.9％的平均速度。

招商蛇口作为招商局集团内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台，其主要业务分解为城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级三个板块。从年报披露的按行业分类数据来看，三大板块收入均有所增长：社区开发与运营板块主要为房地产销售，收入达1,280.33亿元，同比增长约26％；邮轮产业建设与运营板块主要为深圳蛇口邮轮母港、厦门邮轮母港的邮轮运营、客运及港口出租业务，收入1.99亿元，同比增长49％；园区开发与运营板块收入包括特色产业园、大型城市综合体、商业、办公、酒店及配套等业态所涉及的开发销售及运营管理业务以及物业管理业务，收入325.33亿元，同比增长约20％。

2021年，招商蛇口的营业总收入1606.43亿元，同比增加23.93％；归属于上市公司股东的净利润103.72亿元，同比减少15.35％。

制图：金融界上市公司研究院 数据来源：Choice

上图显示了在过去五年间，招商蛇口的总营收和归母净利润的规模增长情况。值得注意的是，尽管2021年收入增速较去年有所回落，但归母净利润降幅较去年有所收窄。

在年报中，招商蛇口指出归母净利润下滑的主要原因有：一是报告期内，公司房地产项目竣工交付并结转的面积增长，因此房地产业务结转收入增加，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比有所下降；二是公司对存货、投资性物业、长期股权投资计提资产减值准备及对重大风险类别应收款项计提信用减值准备共计43.72亿元，减少了公司在2021年度归属于上市公司股东的净利润34.56亿元，对归属于上市公司股东的净利润的影响同比增加12.72亿元；三是报告期内转让子公司产生投资收益同比减少24.45亿元，由此形成的归属于上市公司股东的净利润同比减少20.49亿元。

财务稳健力：三道红线持续全部绿档 综合资金成本4.48％

2021年，房地产行业在“房住不炒、因城施策”总基调下受到了更为严格的行业监管，形成对地方政府、房企、银行三个主体的调控闭环。这其中，以“降负债去杠杆”“去金融化”为主要目的的“三道红线”政策可以说是许多房企头上的“紧箍咒”，由于三道红线指标关联着房地产企业有息债务的允许增速，因此能够位于绿档安全区间才是房企能够获得稳定信贷支持的前提。金融界房地产上市公司六力评价模型也将该指标作为财务稳健力的基本评判标准。

继2020年三道红线政策完全达标之后，2021年招商蛇口再次全面达标，部分指标还有进一步提升。年报显示，剔除预收账款后的资产负债率61.67％，未剔除预收账款后的资产负债率68.94％，净负债率42.82％，现金短债比1.25，较2020年的1.23有所提升。这意味着招商蛇口全部位于绿档区间，为公司的财务稳健力奠定了良好的基础。

与此同时，招商蛇口进一步优化销售回款管理举措，持续提升签约回款率，缩短回款周期；合理安排资金，加快资金周转速度，大力提升现金流管理能力；强化财务管理，加强资金集中管理，提高资金综合使用效率；积极开展直接融资工作，票面利率多次创下相近时间内房地产企业债券利率新低，有效调整债务结构并大幅降低综合融资成本，全年综合资金成本为4.48％，较2020年继续降低22个基点。稳健的财务安全边际、持续不断的降低融资成本、有效的现金管理，使得2021年招商蛇口在信用评级方面继续获得了高等级评价。

战略前瞻力：积极探索综合发展模式，坚定落实“三个转变”

房地产行业经过二十多年的快速发展，得益于人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金融化红利，迅速扩张成为支柱产业。然而随着中国经济进入新发展阶段，房地产业赖以生存的“四大红利”模式已不复存在，原有的高杠杆、高扩张模式难以为继，如何摆脱旧模式并找到行之有效的新模式，是摆在每一个房企面前的难题。

对此，招商蛇口有着自己独到的判断。招商蛇口年报中指出：“虽然房地产行业的高毛利红利不再，但市场的基本需求和合理的利润空间依然存在……能够与时俱进、根据市场转变自身经营的房企，将获得下一阶段的良好发展。”

由于公司在开发建设蛇口工业区40余年的历程中，得益于集团内部多产业的协同发展与共同升级，孕育形成了特有的片区开发模式，即“前港—中区—后城”综合发展模式，因此得以在全行业还在对新模式进行探索之际，招商蛇口率先走出了一条符合新发展理念的新模式。从“六力模型”角度判断，这体现出一家房企顺应时代发展的创新驱动力，也正是它的战略前瞻力。

在对新发展模式的理解上，招商蛇口提出要在长期战略中坚定落实“三个转变”：一是坚定从开发为主向开发与经营并重转变，把握好规模与成长的关系，坚持价值导向；二是坚定从重资产为主向轻重结合转变，加大轻资产业务的发展力度；三是坚定从同质化竞争向差异化发展转变，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化。

在土地储备战略方面，围绕区域聚焦、城市深耕，招商蛇口优先布局高能级核心城市，在划定的“强心30城”中权益地价投入占总投资额的比重达90％；重点布局上海、深圳、南京、广州、杭州、武汉、重庆等核心城市，位于国家重点城市群长三角和粤港澳的合计投资比重超70％。

又如在国家鼓励产业地产、频频出台政策的背景下，招商蛇口的产城联动共获取项目9宗，包括雄安新区、武汉神龙、合肥新站、宁波雷公巷等，补充土储约215万平方米。

此外，在鼓励优质房企参与收并购优质资产的背景下，招商蛇口作为优质龙头房企全年落地的单项目收并购共12宗，累计补充项目资源106万平方米；全年斩获14个城市旧改项目排他资格，预估土地储备面积510万平方米、货值超1,200亿元。

招商蛇口董事总经理蒋铁峰在业绩会上表示，顺应行业发展趋势，公司将会谨慎推进收并购，目前正在与多家房企接触。

上述这些都是在新发展模式下招商蛇口进行的有益探索，不仅极大地丰富了原有的土地增储手段，而且也积极尝试了以核心区域引领城市升级，带来片区土地价值、空间价值、运营价值的不断提升。

运营管理力：REITs双平台 覆盖多业态

新模式下的房产有哪些特征？中国城市经济专家委员会副主任宋丁认为，地产行业将由外延式数量型向内涵式质量型升级，住宅地产从增量型主导向存量型主导过渡，物业型地产主导向产业型地产主导转型，房地产在产业运营和资产运营间将交互推进，这些将成为新模式的“标配”特征。而房企要符合这些特征，最终的考验则来自于其管理运营能力是否能够跟上这个转变。从“六力模型”角度而言，这是对房地产企业的运营管理能力的考验。

以REITs为例，2021年国家出台顶层政策，放开基础设施公募REITs上市等一系列利好政策，使得具有成熟运营项目的产业运营商将拥有更多的融资、变现通道，在市场竞争中赢得先机。

这方面，招商蛇口秉承了一贯的“敢为天下先”创新基因，进行了先行先试。2021年6月，以招商蛇口所拥有的万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT，作为首批基础设施公募REITs之一成功上市。至此，招商蛇口形成了蛇口产园REIT（SZ.180101）和招商局商业房托（HK.1503）境内外双平台，覆盖产园、商业等多业态，有效助力公司持有业务的发展，进一步提升了对存量资产的运营与管理效能，开辟了产业园区“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为新兴、创新产业的发展提供有力支撑。

展望2022年：多家机构认可未来价值潜力 2022年目标3300亿元

招商蛇口为2022年定下了力争实现签约销售金额3,300亿元、新开工面积1,400万平方米、竣工面积1,400万平方米的全年目标。对于招商蛇口稳中有进的年报数据、成功转型的发展模式以及未来的价值潜力，不少机构都给出了积极的展望和肯定。平安证券研报较为代表性，指出从中长期看，公司作为龙头房企，财务稳健，融资优势突出，且拿地投资积极，有望带动业绩逐步恢复，将持续看好公司中长期表现，维持“推荐”评级。

展望未来，将行业的发展大势与企业的战略部署进行契合，立足企业自身特色推动探索新的发展方式，是招商蛇口在新发展阶段领跑的秘诀。许永军表示：“行业未来的盈利将主要来自于技术与服务，其次是核心优质资产的升值，我们设想并已开始尝试借助新产业、新技术助力公司经营管理提效与产品服务再造。”

具体而言，在发展结构上将加速培育持有经营、创新业态及新兴产业等业绩增长点，通过战略合作、基金孵化、联合投资等多种形式融入新兴产业发展格局；在发展方式上，围绕物理空间、智慧升级和运营服务，通过新兴技术的赋能和使能，打造创新蛇口、智慧蛇口、绿色蛇口、科技蛇口，在空间和运营、内容、服务、客户连接等工作上有所作为，使招商蛇口成为城市与园区科技集成服务商。

本文源自金融界