新世界股票(特变电工股票)

时间：2023-04-15 浏览：52 分类：网络

作者：时与

2020年以来，新世界发展的回购金额达到5.5亿元，在港股回购公司中排名第一。此外，其非执行副主席杜惠恺增持60万股，涉资约529.66万港元。

年初以来，香港本地股的日子都过得不是太好。以九龙仓置业为首，年初至今跌超35%，其余11家本地股票也都是一片绿油油。（行情数据截至4月15收盘，下同）

疫情影响之下，各行各业出现不可避免的衰退，全球资产价值也在恐慌中剧烈波动。然而，这些都是暂时性的短期风波。对于香港本地股，尤其是持有大量优质项目的地产股而言，长期发展仍旧可期。

于是乎，这些手持大量现金的香港公司们，纷纷出手了：长和、新世界发展、新鸿基地产连续回购/增持，会德丰启动私有化方案……其中，新世界发展的回购金额最大，以金额统计，2020年3月9日-4月8日期间，新世界发展的回购金额达到5.5亿元，在港股回购公司中排名第一。同时，其非执行副主席杜惠恺也在4月7日及8日两日间出手增持60万股，涉资约529.66万港元。

从时点上来看，新世界发展的回购恰好是大盘恐慌疯狂暴跌的期间（3月9日-4月8日），稳定投资者信心的动机相对明显。不过回购并未对恐慌下暴跌的行情产生多大激励，其3月底至今的反弹幅度也不算大。

对公司股价而言，回购通常是一种正向信号，但归根结底还是回归到业务本身的增长弹性和可持续性。近年来，新世界发展在香港积极进行项目调整、新项目启动和部分项目处置同时进行；在内地重新加快布局，重点扎根一二线、大湾区。那么，这种「香港+内地」，「物业开发+物业投资」的战略发展得如何？面对地缘冲突、疫情及全球经济低迷，新世界发展的机遇和困境分别又是什么？一起来看看。

一、香港仍为主阵地

尽管拥有道路、航空、酒店等诸多其他业务，房地产业务依旧是新世界发展的绝对主业，业绩贡献率超过85%。而在房地产业务中，尽管近年来新世界发展内地项目发展迅速，从业绩占比的角度，香港仍旧为其业务主阵地，稳定贡献利润超70%。

1、香港地产业务：高储备

新世界发展在香港的业务主要为住宅销售和商业租赁业务，两个业务线均储备充足。

其中，住宅销售业务当前有多个重点项目正在开发中，未来几年将持续释放业绩。例如位于沙田大围站的重点住宅项目，是近年区内唯一大型新盘，涉逾 3,000 个住宅单位，将于2020 年及 2021 年分阶段推出。

同时，住宅销售业务在香港岛、九龙、新界等地拥有总计超4215.2千平方尺的土地储备，能够支持后续项目发展。新世界发展也在积极参与公开招标、旧楼收购及农地转换等，透过多元化的渠道补充土地储备，以确保充足的土地资源作未来发展。

就商业租赁业务而言，新世界发展在香港拥有多个核心项目，其在中环等核心地带拥有超甲级写字楼及零售地标项目，每年贡献20亿+港元的租金收入。其成熟物业出租率高于90%，以坐落于中环传统核心地带的两幢写字楼——新世界发展大厦及万年大厦为例，最新出租率分别达 95%及 100%。

同时，新世界发展有合计超过600万平方尺的新增租赁面积会在未来几个财年陆续入市，香港商业租赁业务的规模也在不断扩大。

2、内地地产业务：大湾区

内地也是新世界发展重点布局的区域，过去几年，新世界发展收购了近150万平土地储备。截至2019年12月31日，新世界发展发展在内地的土储面积达到670万平方米。

在具体的城市分布上，新世界发展一改以往广撒网的战略，主要将火力集中在一二线城市，其中大湾区更是其重点布局的区域。截至2019年12月31日，新世界发展大湾区土储超过290万平方米，且主要集中在广州、深圳和佛山，其多个大湾区项目预计从2020财年开始陆续进入销售环节，将带来较大的业绩增量。根据预测，未来五年将是新世界发展大湾区土储持续释放业绩的黄金期，平均每年贡献合同销售约200亿人民币。

此外，新世界发展在内地的拿地方式主要为1）大湾区参与旧改；2）公开招拍挂。

总体而言，新世界发展的业务集中在香港和内地，其中香港仍为业务的主阵地，贡献营收超70%，其中住宅销售贡献更高。而调整战略之后的内地业务发展弹性不错，但规模尚小。

二、业绩波动性较大

正因上述业务结构（香港住宅销售贡献大部分营收），新世界发展的业绩波动性较大。主要原因是，1）新世界发展在香港的住宅开发业务有典型的港资特点，并不像内房一样每年可售项目是接替不断的。在无新项目推出的年份，新世界发展的营收和净利缩水显著。

2）同时，住宅销售业务受到香港住宅市场波动的影响较大，销售情况随市场变化而变化。

具体来看，新世界发展的营收和净利每年的波动较大。以2020财年中报为例，其营业收入由去年同期的492.67港元下降到324.64亿港元，同比下降34%；净利润由去年同期的135.08亿港元下降到30.95亿港元，同比下降77.09%。

2020财年中报业绩大幅波动的主要原因是期内香港没有新的住宅项目竣工，2020财年中报香港及新加坡地区的住宅销售业务贡献收入近36.67亿港元，去年同期为210.07亿港元，同比下降82.54%。香港及新加坡地区贡献业绩月17.78亿港元，去年同期57.35亿港元，同比下降69.00%。

根据半年报，新世界发展在2020财年全年均无新住宅项目竣工，再叠加疫情等影响，2020财年后半年的业绩并不乐观。

与此同时，租赁业务（物业投资）占营收和净利比重较小，即使同比增长情况较佳，对于新世界发展整体的业绩影响要小得多。

此外，新世界发展2020财年中报期间恰是2019年下半年，受到香港社会事件的影响，酒店业务业绩出现大幅下滑。年初以来的疫情造成的全球性人口流动减少，也会对道路、航空及酒店业务带来负面影响。

三、负债合理，现金流充沛

前面提到，新世界发展本轮回购更多是一种信心提振。触发点是最新的业绩不佳，叠加宏观因素冲击。然而，疫情扩散全球、世界经济悲观的情况下，现金是房企保持生命力和抓住低估机会的核心要素。回购是否会削弱新世界发展的这种优势呢？

大概率是不会的，其负债和现金流情况相对良好。根据2020财年中报（截至2019年末），新世界发展的综合债务总额为1804.98亿港元，净负债率42.2%，整体融资成本3.7%。而账上现金及银行存款额度高达636亿港元，可动用的银行贷款约310亿港元，可动用资金合计946亿港元，远远超过一年内到期债务429.49亿港元。

根据wind统计，2019年下半年，新世界发展的现金净额增加约5.30亿港元，但主要是来自筹资活动的流入，经营活动现金流净流出89.53亿港元，投资活动净流出149.05亿港元。

排除中报在回款等方面的之后，经营活动现金流恶化的主要原因是香港住宅销售业务萎缩，净利润下滑明显。结合当前经营环境和融资环境的双重恶化，新世界发展2020年的现金流周转情况可能继续恶化。

总体而言，2019年下半年以来，新世界发展的负债总额和现金流周转都较此前有所恶化，但持有的现金总量以及可动用贷款额度达到946亿港元之高，足够覆盖一年内的贷款偿还以及经营和投资活动现金周转。

总结

从业务角度，总体而言，新世界发展正在经历一个不那么好的财年，利空出尽之前风险较高。一方面是业绩主力香港住宅项目财年内并无竣工，公司的利润及现金流来源受到较大限制；其次，疫情之下项目施工暂停或缓慢，新世界发展在内地及香港的在建项目进度会受到较大影响，而竣工进度又直接影响到未来的项目销售。最后，疫情至西安，人口流动减少，新世界发展的道路、航空、酒店业务均受到重创。

但长期来看，新世界发展可以凭借充沛的现金流度过难关，其依旧是拥有诸多优质资产的好公司，长期价值会提升。在香港，新世界发展拥有优质住宅项目储备、核心投资物业；在内地，其在大湾区、杭州等地都储备有优质项目，这些都是其未来的业绩保障。

编辑/Phoebe

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