华夏基金网_中铁建等拿“地王”房企遭遇现实尴尬 不确定因素增多

时间：2023-04-15 浏览：54 分类：网络

中铁建等拿“地王”房企遭受实际为难不确定要素增多

（“面粉贵过面包”，中铁建等拿“地王”房企遭受实际为难）

进入2018年，连续有不少城市土地商场开闸，但从商场成交状况看，要点一二线城市土地商场呈现出冷热不均的态势，南京等城市，快节奏、低溢价成为近段时刻以来土地商场的总基调，“地王”热潮难以再现，但姑苏、杭州等城市仍有抢手地块遭受房企剧烈竞拍，乃至改写地王纪录。

1月8日，姑苏敞开2018年第一场土地拍卖，编号为“苏地2017-WG-47号”的姑苏区北园路南、档案馆的地块，出让面积为37909平方米，容积率0.6，建筑面积约22745.46平方米，开端总价6.82亿元。据业界人士测算，该地块起拍楼面价达每平方米30000元米，为当日拍卖土地起拍楼面价最高，最高楼面限价也达每平方米45000元。但在当日，包含我国铁建房地产集团有限公司（以下简称“中铁建”）、绿城和九龙仓等在内的十几家房企参加该地块的竞拍。终究，中铁建以总价98185万元竞得，成交楼面价每平方米43167元，溢价率43.9%。

值得一提的是，中铁建拿下的上述地块的楼面价改写姑苏市住所地块单价纪录，成为新的单价地王。比上一宗姑苏单价地王“仁恒苏地2016-WG-46号姑苏中心地块”（楼面价每平方米38745元）高出近5000元。此外，较2017年全市最高成交楼面价高出每平方米1.45万元（约50%）。即就是比照土地商场较热的2016年，该成交单价相同高出约每平方米4000元。

事实上，这并不是中铁建第一次在姑苏高价拿地。2016年12月20日，坐落姑苏工业园区万寿街北、启月街西的“苏园土挂（2016）04号地块”由中铁房地产集团华东有限公司竞得，终成交价766667万元，楼面价每平方米27757元，溢价率53%。

一线城市调控越来越严峻状况下，当时土地商场的危险现已从一线城市向二三线，乃至三四线搬运。其间，二线城市傍边的姑苏、南京、合肥、无锡被公认为是土地价格逾越理性区间的危险区域。但针对姑苏商场，业界人士指出，成交楼面价每平方米20000元以上地块，高价地定价与成交楼面价比值仅为1.3~1.6倍区间，盈余空间着实有限，一起在全体楼市调控趋紧的布景下，高价地项目遍及难以开盘。

除姑苏外，杭州的土地商场近期也很炽热。

近来，杭州也迎来2018年首场土拍，5宗地块中2宗住所用地竞赛较为剧烈，先后触及70%的溢价率上限，进入竞自我克制阶段。终究，由浙江本土房企杭州城建（我们房产）和祥生地产竞得。其间，坐落拱墅区上塘单元的FG08-R21-01地块，我们房产以总价27亿元、溢价率70%、自我克制5%的价值竞得。每平方米36556元的楼面价，一举超越我国金茂于2017年9月20日在上塘单元创下的每平方米35243元的板块“地王”。一起，坐落西湖区之江休假区单元的XH1705-18地块，由祥生地产以总价26.98亿元、70%溢价率、自我克制50%的价值取得，楼面价达每平方米19608元。

2017年开端，当地楼市调控方针不断晋级，规模力度持续扩容，全体商场下行趋势也较为显着，尤其是政府区域“限价”方针的出台，对房企行将入市的地王项目冲击不小。针对上述中铁建等拿“地王”房企遭受的实际为难，克而瑞研讨中心剖析师杨科伟剖析认为，因部分地王项目拿地本钱过高，“面粉贵于面包”的现象层出不穷，在地王成交楼面价与周边竞品项目成交均价无异的布景下，高端产品入市也很难有较高的溢价空间。”

同策咨询研讨部总监张雄伟则主张，“地王”企业应该合理把控普通住所中小户型高速周转的产品、高端产品、“地王”尖端豪宅产品之间的联系，在推盘和布局上采纳“舍卒保車”战略。“地王”企业既要处理当时出售成绩的问题，又要追求商场份额及久远开展。

在推盘时序及战略上，张雄伟主张相关企业应优先考虑较为简单回笼资金的高速周转的“进攻性”的产品，以“现金为王”，其他产品尤其是“地王”楼盘能够作为中长期“防卫类”产品。这些“防卫类”产品需求博弈调控的周期及调控方针的时效性，要适度拉长项目的开发周期。伴随着项目开发周期的拉长，以项目自身土地的增值及房价的上涨来对冲项目当时出售相对亏本的状况。如果把控的好，这些产品反而能够为企业赢得一些溢价的收益，也为企业开展带来山穷水尽的效应。

与此一起，在面对种种不确定要素的状况下，业界专家主张拿“地王”的房企能够采纳协作开发形式，完成商场资源的优化装备。在剧烈的商场竞赛环境和楼市调控的布景下，土地更贵、融资更难、开发周期拉长、顾客对质量要求更高级，都成为越来越多房企挑选协作开发项目的原因。

在这个问题上，郭广昌接盘上海证大外滩国际金融服务中心“地王”楼盘，复星持有50﹪股权，兄弟公司之间经过股份的改变一起维系“地王”楼盘的持续开发就是一个协作开发的典型事例。经过协作拿地或协作开发，在楼市调控的布景下，房企由竞赛转为“竞合”，“地王”背面各地产大佬既龙争虎斗，又协作相互借力，各方也可躲避出资开发危险，优化商场资源装备，完成利益最大化。