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时间：2023-04-22 浏览：50 分类：网络

7月初，瑞安房地产官宣，正式扔掉对佛山岭南六合项目的开发，将剩下两宗土地退回当地疆土部分，并取得现金补偿26.53亿元。

这家以开发上海新六合名噪一时的港企，原方案在此建造佛山最高地标修建。

楼市资本论发现，此次退地原因，除了瑞安房地产所说的“事务撤回上海及长江沿岸城市”外，与公司近年来的盈利双降、负债攀升至687.42亿元，也有着分不开的联系。

风趣的是，就在该公告发布前一周，瑞安集团与上海图书馆联合举行的名为《永久的新六合》主题文明展，刚刚举行了开幕式。

但是，关于曾救美国前总统于水火之中的瑞安房地产主席罗康瑞而言，当下的内房商场或很难再拓荒一番“新六合”。

特朗普的恩人罗康瑞

“个人颜色颇浓”，是业内人士对罗康瑞旗下瑞安系的共同点评。

因此若想探求瑞安房地产的开展，天然离不开了解创始人兼董事局主席罗康瑞的人生阅历。

依照中国传统命理学来说，1948年出世的罗康瑞乃属鼠之人；一般来说作业尽力、多情善感，长于结交各式各样的朋友，但往往干事气魄缺少，而这些性情特点也在其人生阅历中得以印证。

罗康瑞

虽然出世于香港地产大亨罗鹰石之家，但罗康瑞自幼被严厉管束，乃至在15岁远赴澳大利亚肄业时，搭船20余天才抵达；肄业的6年中，也没有得到父亲的一分资助，全赖自己打工。

结业回国后，凭仗从父亲罗鹰石手上取得有息借款10 万港元，罗康瑞开端了创业之旅；直到1994年，凭仗内地上海太平桥旧改打形成的上海新六合项目，瑞安房地产才一炮而红。

在尝到了甜头之后，瑞安房地产也开端在内地大举进行报答周期绵长的大地块商业地产开发，新六合综合体在全国多个城市加以仿制开发，包含武汉、重庆等；此次退地的佛山地块，也曾是瑞安新六合仿制方案中的一员。

楼市资本论注意到，在瑞安房地产的开展过程中，与政府的杰出联系起到了重要作用，公司内部还有这样一句标语，“合作政府促昌盛，社会进步我开展。”

这天然与罗康瑞长于外交有着分不开得联系，以至于香港工商界送给其“粉红商人”的称谓；乃至其人脉一度拓宽到了美国，乃至成了美国前总统特朗普的恩人。

在90年代特朗普的地产公司濒临破产之际，正是罗康瑞和新世界公司当家人郑裕彤，联手买下了特朗普的一块地皮，才使其防止破产，并获利5亿多美元重整旗鼓。

除了作业上长于外交，在爱情生活上罗康瑞也是个多情善感之人，以至于影响到了现在公司的传承。

在罗康瑞凭仗内地开发作业有成之际，却扔掉了为他生下一子一女的嫡妻何晶洁，转而寻求霍震霆的前妻、港姐朱玲玲。

罗康瑞与朱玲玲

乃至2008年二人成婚时，罗康瑞宣告将瑞安集团百亿家产分给了朱玲玲一半。

自此，次子罗俊诚久居澳洲，并做起了自己的生意；长女罗宝瑜则一度从事室内设计和修建作业，虽然长公主在2018年景为了瑞安房地产非履行董事，却至今不肯正式承继集团。

罗宝瑜与罗康瑞

正所谓，“性情决议命运”。

在楼市资本论看来，多情善感的罗康瑞虽然在早年间凭仗旧改深度开发，为公司带来了巨额效益，但也让其所领导的企业缺少狼性和爆发力，以至于近几年显得“心有余而力缺少”。

新六合成功难仿制

是的，在楼市资本论看来，此番佛山退地，与其说是战略缩短，更像是瑞安运营乏力带来的副作用。

楼市资本论了解到，这个总建面高达150万平的岭南六合项目，由瑞安房地产在2007年拿下，彼时仍是广东省内规划最大的旧改项目。

在此次退地之前，已然发生了两次出售。

2011年至2012年，公司向日本三井出售岭南六合项目中两宗土地，对价6.14亿元；2016年，公司将岭南六合项目中的4号地块出售给碧桂园，回笼资金17.26亿元。

现在，随同剩下两宗土地退回，公司在大湾区土地储备几近为0，这也意味着瑞安现在完全退出了炽热的大湾区。

在楼市资本论看来，当下瑞安房地产的窘迫首要体现在了两个方面。

1.土地储备“小家子气”

楼市资本论注意到，豪门我们的瑞安房地产在2020年仅竞得上海青浦区两幅宅地。

2020年报显现，除佛山岭南六合项目，公司2021年及今后可供出售集预售的物业项目散布在上海、武汉和重庆。

土地储备是开发商布局的“家底”、未来成绩增加的柱石，关于房企开展的重要性显而易见。但瑞安房地产在土储方面的缩短将直接影响了其后续开展。

随同着“小家子气”的土地储备布局，是保存的瑞安，于2015年开端推广的轻财物战略。

但是惋惜的是，瑞安房地产却没完结罗康瑞幻想中的大步流星；相反，规划止步不前、土储削减、及高管连续辞去职务等问题日益凸显。

轻财物转型之路现在看来或许弊多利少。

2.周转速度过慢

是的，瑞安轻了却没有快起来。

关于执着旧城改造和烂尾楼项目的瑞安而言，开发速度太慢、开发周期太长，而且每开发一个项目都在上面沉积过多的不动产物业，等于将大部分赢利囤在那里。

更重要的是，虽然瑞安有成功的事例，但当下地方政府在挑选开发商时或许面对的引诱会更多，廉价拿地的日子现已一去不复返。另一方面，不容忽视的还有拆迁本钱的剧增；据罗康瑞介绍，在筹建上海新六合中，43天动迁了3800户这在今日几乎是不或许完结的重担。

对此，有业内人士以为，瑞安房地产周转速度的确是慢了一点，由于港资公司的危险意识更强，他们阅历过许多商场动摇，过于保存也就失去了在内地开展的最好机遇。

在楼市资本论看来，归根到底作为最早来到内地的港企之一，瑞安房地产无论是贱价土地、仍是方针支撑，都享受了最大的诚心，成为其“跨过周期”的首要原因。

但傍边国房地产处于“冲出规划、冲出收益”的阶段，没有及时革新的瑞安却成为了被落下的那批。

当上海新六合成为经典时，怎么拓荒下一个新六合无疑是瑞安和罗康瑞父女值得深化考虑的问题。

负债总额攀升至687.42亿

不得不供认，现在的房地产导向又进入了一个新阶段。杠杆被操控、存量年代讲究长时间运营，包租婆的生意看似能回春。

但是惋惜的是，在瑞安房地产大举卖卖卖后，手中却不剩多少“入场券”了。

年报显现，2020年瑞安房地产完结经营收入、归母净赢利分别为45.97亿元、-7.40亿元，同比大跌55.76%和138.30%。

就算扫除疫情要素，也能够看到公司近年来成绩增加堕入瓶颈。

更重要的是，虽然瑞安连续剥离商业财物套现降负债，负债总额却不降反升。

年报显现，现在瑞安房地产负债总额从2019年的591.09亿攀升至2020年的687.42亿元，财物负债率从54.52%升至59.53%。

根本原因在于，瑞安房地产存货变现率逐年下降，现已从2016年的47%降至2020年的12%，因此推高了公司的债款。

作为一个熊市调查企业出售变现才能的目标，该目标在熊市越高意味着公司竞争力越强，运营功率就越高，呈现出资亏本的潜在危险就越小。楼市资本论注意到，2020年top50房企在该目标体现都到达30%以上，明显瑞安与其有不小距离。

在楼市资本论看来，瑞安房地产正堕入了所谓轻财物的恶性循环一方面在大幅变卖财物后，瑞安却没有成功拓荒出财物运营的开展路途；另一方面，99%合约出售额依赖于住所产品的瑞安，却因在内地声量削弱，难以得到购房者的认可。

受制于规划落后，近年来瑞房在资本商场相同体现平平。

到8月2日收盘，瑞安房地产报收1.24港元，与2006年上市时超越5港元发行价比较缩水近9成。且缺少百亿的市值，日成交817万港元，交投清淡几近无人问津，着实有些为难。

在楼市资本论看来，虽然曩昔数年间轻财物成为抢手词汇，业界迎来新一轮“跑马圈地”，就连罗康瑞老友宗族的新世界开展都加速扩张脚步；但缓步前行的瑞安房地产，无疑堕入了失速困局。

怎么走出旧日新六合旧改带来的荣光与盈利，习惯现代商业地产的快节奏开展，或成为决议瑞安未来的一大课题。