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时间：2023-04-22 浏览：52 分类：网络

文|参阅君

狄更斯《双城记》有一句名言：

这是一个最好的年代，

也是一个最坏的年代。

不管你接不接受，今日房地产，一个不争的现实已摆在眼前：

1、职业增速放缓，总量见顶；

2、房企赢利率遍及下降；

3、分解加重，强者恒强寡头化年代正在降临！

假如说，2015年到2019年是许多房企弯道超车的5年。那么，2020年到2024年便是少量优质房企改写格式的5年。

换句话说，未来是一个“再无黑马”，真实比拼归纳实力、战略才干、管理才干、开展定力的年代！

未来，唯有真实优异的房企会兴起，并一路领跑！

那谁能领跑？

其实2020年的出售排行榜，已给出部分答案！

地产头部10强中，除了碧桂园、恒大、融创三家民营房企外，剩余的“万科、保利、中海、招商蛇口、华润、金地、金茂”，7家满是国企！

这其间，招商蛇口是体现比较超卓，且潜力巨大的一家。

为何有如此判别？

part1 规划和赢利，一个都不少

先说说招商蛇口的成果，2020年报显现：

1、签约出售额2776.08亿，同比增25.91%；

2、营收为1296.2亿元，同比增32.71%；

3、净赢利为123亿元，同比削减23.58%；

4、手持现金893.1亿，三道红线一条不碰。

怎样解读上面这四个信息呢？

其一，规划上大幅提速

我查了下，某些组织数据显现，2020年百强房企权益出售额同比增加10.8%。

当然，因为规划的差异，起点的不同，巨子们的增速又要差一些。比方，碧桂园的出售增速只要3.34%，万科尽管全年出售增速为11.62%，但要不是万科12月迸发创纪录1015.4亿元，或许也只要几个百分点。

比照之下，招商蛇口的26%增速十分可观！

其二、营收增加很好，赢利稍微不及预期

32.71%的营收增幅就不必多解说了，数字摆在这，这是招商蛇口近几年尽力的成果。至于赢利，跟大都同行相同，有些下降，但这是职业大趋势，谁也无法抵御。但破百亿，123亿的赢利其实也不差，在职业界部也是适当靠前的。

其三，运营质量高

这一点，看手持现金和是否碰到三条红线，这是职业硬规范，不必多解说。不过，上面这些不是今日要评论的要点。

今日，咱们剖析研究一家企业，出售规划、营收、赢利这些视点当然重要，但这只能代表曩昔。更重要的是，咱们得看未来，看一个企业的未来潜力。

怎样判别呢？答案是看战略的全局和资源储藏。

在招商蛇口的新5年战略布局中

作为主航道的住所开发出售，仍是未来的“现金牛”事务；

而作为辅航道，则包含

创新式事务（邮轮、大健康等）

成长型事务（园区、会集商业）

渠道型事务（招商积余）

时机性事务（酒店、公寓、写字楼）

既然是主航道，那必定的规划是必不行少的。

规划靠什么来支撑？当然是土地储藏。

关于土地储藏的战略方针，招商蛇口董事长许永军和总经理蒋铁峰在2020年成果发布上现已解说得很清楚了。归纳开展的中心便是多拿优质土地，中心关键词是多元拿地，资源聚集，权益提高。

1、关于多元拿地，除了惯例的揭露竞拍、企业并购、城市更新，招商还经过港城联动、产城联动的方法拿地，关于这一块，我会鄙人一部分要点提及。

2、关于权益提高，招商蛇口权益份额从2019年的55%提高到2020年64%。

3、关于资源聚集，其实指的便是区域聚集和城市深耕战略。相同的，从图中也能够看出来，招商蛇口近年来将长三角区作为要点开展区域，华东地区的资源占比到达27%，而华南地区以及粤港澳大湾区的资源会集度愈加不必多说。

这种要点清晰且继续的出资方法，使其能够完结区域与城市深耕，更好地完结规划效应，从而提高品牌影响力，节约出售本钱。

在拿地的组合拳下，其成果也是适当亮眼的。年报显现，在曩昔的2020年，招商蛇口累计获取土地98宗，新增土地面积687.98万平方米；而到到2020年底，具有4300+万方土地储藏。

part2 招商蛇口的护城河

大致总结下，招商蛇口曩昔几年拿地上有几个特色：

其一，规划大

数据显现，招商蛇口在2017年、2018年、2019年以及2020年1-11月拿地金额别离为882亿、954亿、976亿、1331亿。总的来说，招商蛇口近4年来，拿地金额高达4143亿元，这是远超职业均匀水平的。

其二、城市能级高，土地储藏优质

从这个图中，咱们也能够看到招商土地储藏的根本情况，在2020年的近千万平的权益土地储藏中，76%会集在一、二城市。

咱们都知道，这两年，商场分解严峻：一二线楼市大爆炽热，三四线楼市有些昏暗。

不管是从量仍是价格来看，一线的深圳、广州、上海等城市在曩昔的一年多中热得发烫。二线的杭州、成都、南京等日子也适当不错，但绝大大都三四线城市，价格都是阴跌的，并且暂时看不到好转的痕迹。

在得一、二线城市得全国的今日。这些年，招商蛇口拿地根本都是一、二线城市，也便是依据上述原因。

即使是一二线城市，招商蛇口的相对资源优势也是很显着的。

有份券商的最新研报说：公司在前海土地整备范围内共具有计容建面 455.8 万平方米的项目储藏（不含人才用房），在蛇口太子湾片区共具有计容建面 170 万平方米的项目储藏，中心资源优势显着。

在2020年，前海的住所楼面地价已超8万了，你算算，这些土地要值多少钱？

其三、 拿地方法多样

现在而言，干流的拿地途径无非三种：

1、揭露竞拍：但这条赛道有多拥堵恐怕地球人都知道了。

2、并购：并购是项难度超高的技术活，即使拿着大把的钞票，也不必定能拿下好项目。

3、城市更新：跟着增量开发年代接近天花板，城市更新也逐步开展成为房企寻觅增加点的新赛道。

上述三条关于招商蛇口而言，都是强项。

换句话说，他人有的，招商都有，而招商有的，他人却不必定有。

咱们都知道，在招商蛇口“前港-中区-后城”的归纳开展形式中，港城联动、产城联动扮演着重要的人物，而这现已成为公司归纳开展形式下获取优质资源的重要方法。

年报显现，继深圳、厦门、湛江邮轮母港及海门世界邮轮城项目后，2020年，经过港城联动，招商蛇口又相继获取南通滨江及烟台芝罘项目；产城联动上，成都天府新区项目、太原小店项目、武汉神龙厂项目、西安港务区项目、博鳌乐城项目等一系列大型项目的落地都将成为公司中长期的货值储藏。

其四、大规划拿地但不影响杠杆率

在地产职业曩昔10多年中，咱们常常看到这样一种现象：大规划拿地规划扩张负债高企，从而影响到企业的运营开展，比方泰禾、华夏美好等等。但反过来，假如不适度拿地，负债是操控住了，但企业的规划又上不去。

在拿地和负债之间，好像永久有不行谐和的抵触。

但这个抵触在归纳实力微弱的招商蛇口身上好像不起作用。

年报数据显现，招商蛇口的净负债率为28.81%；受限现金短债比达1.23；除掉预收金钱后的资产负债率为约58.84%。

从数据来看，招商蛇口“三道红线”悉数合格。现阶段，财务结构是限制房企拿地的关键因素，比方，融创上一年连踩三道红线，拿地狂魔孙宏斌立马喊出今后该拿的地就拿，不应拿的坚决不拿。

不只杠杆率低，招商蛇口的融资才干也十分超卓。

年报数据显现，招商蛇口2020年的融资本钱仅为4.7%。从职业界水平来看，招商蛇口的融资本钱不只远远低于许多房企，在头部房企内都属较低水平。

part3 未来增加可期

巨大而优质的土地储藏，确保了招商蛇口的规划增加。

在前面咱们剖析过了，25.91%的规划增速是适当靠前的，并且是在职业总量见顶及疫情的冲击之下完结的。

并且，因为要点聚集一二线中心城市，招商蛇口增加的含金量也十分高的。

年报显现，杭州、苏南、上海、深圳、南京、广州、宁波7个城市公司打破百亿出售，华东、深圳、西南、华南、江南5个区域出售金额增速超越20%，出售规划完结当地TOP10的城市数占比超越30%。

现实上，最近几年，招商蛇口的增速一向不低。

数据显现，2016年至2020年，公司别离完结签约出售金额739.34亿元、1127.79亿元、1705.84亿元、2204.74亿元和2776.08亿元，同比增速别离为28.40%、52.54%、29.25%和25.91%。

在巨大且优质的资源储藏下，能够预期的是，招商蛇口未来大概率会坚持较高增速。

比方，在年报成果会上，招商蛇口管理层表明，2021年，公司全年可售货值达5300亿元以上，而公司2021年全年出售方针为3300亿元。

还有一点，咱们也不能忽视，那便是跟着规划的不断提高，土储资源优势的不断开释，招商蛇口的盈余才干也会不断增强。

一是，招商蛇口房地比很低。依据国金证券研报数据，2017-1H2020 招商蛇口和均匀价格均高于样本房企均值。依据2020 中报数据，招商蛇口均匀价格为 22263 元/平，高于样本房企均值14993 元/平。

较低的本钱，较高的价格，这为招商蛇口的盈余打下了杰出的根底。

现实上，于招商蛇口而言，2020年便是一个广积粮、谋开展的大成之年。

有两个数据能够证明：

1、到2020年底，招商蛇口预收账款达1,310.9 亿元，可掩盖2020年营收101%；

2、到2020年底，招商蛇口总未竣工面积5,486 万方，可掩盖2020 年出售面积4.4倍。

结语

毛主席曾在四言诗《手里有粮》中写到，手中有粮，心就不慌。兢兢业业，欢天喜地。这句话的意思是，有了粮食，就不怕被饿死，心里有底了，然后才干不慌不忙的去做自己心中所想的工作。

看到这儿你就会理解，一个经过优质土地储藏现已提早确定未来开展规划，并且现已构成了低本钱融资-多元化拿地-规划出售的正反馈闭环，在这个闭环中，还能不断构成品牌效应的招商蛇口，未来的幻想空间有多么的大！

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