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时间：2023-04-22 浏览：53 分类：网络

7个月前，恒大地产花36亿元能够买下一家主板上市公司嘉凯城（000918.SZ）的控股权；7个月后，融创花更高价36.62亿元，就只能买下这家上市公司旗下坐落青岛的一个楼盘项目了。

相同也是这个项目，在一年前的挂牌转让价格还不到12亿元，一年之后，其成绩并没有太大的好转，仍处于亏本状况，可是估值却提高了3倍多。即便是这样的一个价格，融创也是阅历了236轮竞价才拿到手的。

出资者在由衷敬佩恒大地产有运营脑筋的一起，也开端为嘉凯城的出路忧虑。要知道，青岛地产项目一度为嘉凯城奉献了三分之一的收入，也是公司旗下财物规划和收入最高的项目。以这样的一个项目交换公司本年全年成绩的扭亏为盈，可谓断臂求生，而这一行为更重要的战略意义在于，给大股东恒大地产的A股借壳上市留下一条后路。

36亿卖房保成绩

早在本年的11月4日，嘉凯城就发布公告称全资子公司嘉凯城上海公司拟采纳揭露挂牌买卖的方法，转让其所持有的青岛嘉凯城房地产开发有限公司（以下简称“青岛嘉凯城”）100%的股权，依照其时确认的挂牌价格是不低于16亿元。

揭露材料显现，青岛嘉凯城是为开发青岛年代城项目而建立的项目公司，该项目坐落青岛市的李沧区，地理位置优胜，归于城中村改造项目。嘉凯城在6年前拿下这个项意图时分，从前一度要将其打造成为公司向“城市区域价值的创造者”转型的示范性项目。因而，公司也投入巨大，仅注册资金就高达12亿元，是公司其时最大规划的地产项目。

虽然这一项目从2012年开端为公司奉献赢利，可是因为公司自有资金投入有限，很多运用假贷资金和股权融资，再加上项目初期主要以安顿房和保证房为主，因而终究带给公司的赢利并不多。

到2015年末的时分，因为嘉凯城估计当年会呈现大幅成绩亏本，财物负债率现已超过了90%，因而公司也开端筹划着出手青岛嘉凯城项目了。到2015年8月底，这一项意图安顿房、保证房和部分商品房地块现已悉数竣工，剩下的两块土地都是商品房项目，剩下未开发的商品房计容建筑面积约90万平方米。

依照其时评价组织给出的评价陈述，整个青岛嘉凯城100%的股权价值是11.97亿元，挂牌转让价为12亿元，再加上青岛嘉凯城对上市公司及其股东所欠的17.57亿元债款，终究的买卖总对价约29.57亿元。

可是此次出售终究因恒大地产收买嘉凯城控股权而未能成行。

本年三季度末，嘉凯城再次呈现大幅的赢利亏本，一起公司的财物负债率也进一步提高到了94.6%，公司本年前三个季度仅财务费用开销就高达8.83亿元，这个时分，公司也再次提出出售青岛嘉凯城的计划。

这一次，虽然青岛嘉凯城的财务结构现已较上一年进一步恶化，可是获益于整个商品房销售价格的上涨，嘉凯城仍是将挂牌转让价格提高到了16亿元，没成想，涨价之后的青岛嘉凯城仍是招引了包含融创（青岛）置地有限公司、青岛万科置业有限公司及保利（青岛）实业有限公司等5家大型闻名房地产房企的竞买。

终究，经过236轮竞价，融创（青岛）置地有限公司以36.62亿元的价格竞得青岛嘉凯城100%的股权。

申万宏源房地产分析师王胜以为，公司本年大概率扭亏为盈。

卖了旧房盖新房

在嘉凯城的三位独立董事看来，此次出售公司旗下具有支柱性效果的青岛嘉凯城，能够完结较大的正向现金流，为公司下一步开展供给较为深沉的资金储藏。

那么嘉凯城未来的资金投向又是哪里呢？也便是公司现在所提出的“城市客厅”战略，经过乡镇商业开发出资、商业办理运营、科技渠道服务及金融服务的“四轮驱动”形式，聚集长三角地，打造乡镇生活服务渠道。

明显，嘉凯城正在加速从住所地产向商业地产的转型，为此，公司在上一年还筹划了再融资39亿元的非揭露发行计划，这其间的23.4亿元将被用于“城市客厅”项目。

在本年的1月29日，这一非揭露发行计划顺畅的取得了证监会发审委的审阅经过，但是随后的10个多月时刻，却一直没有等来证监会的发行核准批文，而在同一天取得证监会发审委审阅经过的另一家房地产上市公司新华联（000620.SZ），在随后的5月份就现已拿到了核准批文。

要知道，最初恒大地产是以36亿元的价格拿到了嘉凯城9.5亿股的股权，折合每股3.79元左右，而公司最初推出的非揭露发行计划，每股发行价只要4.9元，发行量到达7.94亿股，这次发行无疑会极大地稀释恒大地产的持股份额。

但是，假如抛弃经过非揭露发行进行股权融资，而转向经过出售旗下财物的方法收回现金流，再将这些现金投入到新的商业地产项目中，在房地产职业分析师看来，无疑会添加公司的本钱。

一个值得注意的数字是，公司截止到三季度的存货数量下降了25亿元，但同期出资性房地产出资大幅增长了31.3亿元，较年头的5.17亿元大幅增长了605%。

而依照公司此前在非揭露发行计划当中所发表的数字，公司计划出资的17个“城市客厅”项目内部收益率大约在12%-14%之间，能够学习的是，万达商业地产在其A股招股说明书当中所发表的商业地产项目内部收益率根本都在20%-26%之间。

在王胜看来，未来嘉凯城真实的成绩回转，仍是要看恒大地产回归内地资本市场的预期，公司有期望接棒恒大地产事务。

但是，在恒大地产10月份对外宣告将借壳深深房A（000029.SZ）之后，关于嘉凯城将作为恒大地产回归A股上市渠道的预期也就停息了，不过，因为现在恒大地产和深深房A的借壳事宜依旧没有出台终究计划，出资者关于嘉凯城也并未抛弃。

依照正常的借壳流程，恒大地产借壳深深房A有望于下一年完结，在这期间，作为备选计划的嘉凯城经过出售财物完结扭亏为盈，天然也契合大股东恒大地产的利益。